Acheter une chambre d’hôtel : Guide complet pour investir dans l’hôtellerie

L’achat d’une chambre d’hôtel représente une formule d’investissement immobilier originale qui séduit de plus en plus d’investisseurs en quête de diversification patrimoniale. Contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier classique, cette solution combine les avantages de l’immobilier à ceux d’une exploitation commerciale, tout en vous déchargeant de la gestion quotidienne. Mais comment fonctionne réellement cet investissement ? Quels sont les pièges à éviter ? Quelles sont les obligations comptables et fiscales à respecter ?

Cabinet NeoGest vous accompagne dans la compréhension de tous les aspects juridiques, fiscaux et comptables de cet investissement particulier, afin que vous puissiez prendre une décision éclairée et sécurisée.

Qu’entend-on exactement par « acheter une chambre d’hôtel » ?

Acheter une chambre d’hôtel ne signifie pas acquérir une chambre isolée dans un établissement hôtelier traditionnel. Il s’agit en réalité d’acquérir un lot de copropriété dans une résidence hôtelière ou une résidence de tourisme classée. Ces établissements sont spécifiquement conçus pour permettre à des investisseurs particuliers de devenir propriétaires de chambres ou d’appartements meublés, qui sont ensuite intégrés dans un pool de location géré par un exploitant professionnel.

Les différents types d’établissements concernés

Plusieurs catégories d’hébergements permettent ce type d’investissement :

Les résidences de tourisme classées constituent le modèle le plus répandu. Ces établissements, classés de 1 à 5 étoiles selon la réglementation Atout France, proposent des appartements meublés équipés (cuisine, salle de bain) avec des services hôteliers (accueil, ménage, petit-déjeuner). En 2023, le marché français comptait environ 360 résidences de tourisme urbaines affiliées à des enseignes, totalisant près de 43 000 appartements.

Les résidences d’affaires ciblent principalement une clientèle professionnelle avec des séjours moyens à longs. Ces établissements offrent des prestations adaptées au travail (bureaux, connexion internet haut débit, salles de réunion).

Les résidences services haut de gamme proposent des prestations premium comparables à l’hôtellerie 4 ou 5 étoiles. Elles se situent généralement dans des emplacements privilégiés (centres-villes, stations balnéaires, stations de montagne).

Quel est le fonctionnement juridique de cet investissement ?

La structure en copropriété

Lorsque vous achetez une chambre d’hôtel, vous devenez copropriétaire d’un lot privatif au sein d’une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965. Votre acquisition comprend donc une quote-part des parties communes (halls, couloirs, espaces de restauration, piscine, spa, etc.).

La résidence est administrée par un syndic de copropriété qui gère les parties communes et veille au respect du règlement de copropriété. Ce dernier document est crucial car il définit notamment les modalités de mise en location de votre bien et les obligations de l’exploitant.

Le bail commercial avec l’exploitant

Le cœur du dispositif repose sur un bail commercial (généralement d’une durée de 9 ans minimum) conclu entre les copropriétaires et un exploitant professionnel. Ce contrat constitue l’élément essentiel de votre investissement.

L’exploitant, qui peut être une chaîne hôtelière reconnue (Appart’City, Adagio, Séjours & Affaires, Résidéa, Odalys, etc.) ou un opérateur indépendant, prend en charge l’intégralité de la gestion de l’établissement : accueil des clients, commercialisation, entretien, services hôteliers, recrutement du personnel.

En contrepartie, vous percevez un loyer, dont le montant et les modalités de calcul varient selon le type de bail :

Le bail avec loyer fixe garanti vous assure un revenu stable, généralement compris entre 3% et 5% du prix d’achat HT, indépendamment du taux d’occupation réel de l’établissement. Ce système offre une grande sécurité mais limite votre potentiel de rendement.

Le bail avec loyer variable indexe votre rémunération sur le chiffre d’affaires réellement généré par votre lot. Les résultats de l’exercice 2023 montrent que les résidences de tourisme 4 étoiles à Paris ont atteint des prix moyens de 190,8€ HT avec des taux d’occupation de 75%, générant des revenus bruts pouvant dépasser 5% dans les meilleurs emplacements.

Le bail mixte combine une partie fixe garantie (2% à 3%) et une partie variable basée sur la performance, offrant un équilibre entre sécurité et potentiel de rendement.

Les obligations liées au bail

Le bail commercial impose des obligations réciproques strictes. L’exploitant doit maintenir l’établissement en activité, assurer l’entretien courant, respecter les normes d’exploitation et payer les loyers aux échéances convenues. De votre côté, en tant que propriétaire, vous devez conserver la destination hôtelière du bien, ne pas intervenir dans la gestion courante, et réaliser les gros travaux de copropriété.

Attention, le non-respect du bail commercial peut entraîner des sanctions : résiliation du bail, perte de certains avantages fiscaux, voire action en responsabilité. Un exploitant défaillant peut mettre en péril votre investissement. C’est pourquoi le choix de l’exploitant constitue un élément crucial de votre décision d’investissement.

Quels sont les avantages fiscaux de cet investissement ?

L’achat d’une chambre d’hôtel ouvre droit à plusieurs dispositifs fiscaux attractifs, sous réserve de respecter des conditions strictes.

Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut de LMNP constitue le régime fiscal de droit commun pour l’investisseur qui achète une chambre d’hôtel sans en faire son activité principale.

Conditions d’accès au statut LMNP : Vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000€ OU elles doivent représenter moins de 50% de vos revenus globaux du foyer fiscal. Si vous dépassez ces seuils, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur Meublé Professionnel), avec des conséquences fiscales et sociales différentes.

Choix du régime d’imposition : Deux options s’offrent à vous.

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes locatives n’excèdent pas 77 700€ par an. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% pour frais. Vos recettes locatives sont donc imposées sur seulement 50% de leur montant, dans la tranche marginale de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux.

Le régime réel permet de déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, assurances, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion) et surtout de pratiquer l’amortissement du bien et du mobilier. Cette option est particulièrement avantageuse lors des premières années d’exploitation, permettant souvent de générer un déficit reportable ou de réduire significativement la base imposable.

Le régime Censi-Bouvard

Ce dispositif fiscal, prolongé jusqu’au 31 décembre 2024 (sous réserve de modifications législatives), offre des avantages fiscaux substantiels pour l’acquisition de logements neufs ou en état futur d’achèvement dans des résidences de tourisme classées ou des résidences services.

Conditions d’éligibilité strictes : Le bien doit être situé dans une résidence de tourisme classée ou une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées. L’acquisition doit intervenir dans le neuf ou en VEFA. Vous devez vous engager à louer le bien meublé pendant 9 ans minimum à l’exploitant de la résidence. Le prix d’acquisition ne doit pas excéder 300 000€ TTC, plafond global pour l’ensemble de vos investissements Censi-Bouvard.

Avantages fiscaux : Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition HT du bien, étalée sur 9 ans (soit 1,22% par an dans la limite de 33 000€ de réduction d’impôt sur 9 ans). Cette réduction s’impute directement sur votre impôt sur le revenu. De plus, vous récupérez la TVA de 20% payée lors de l’acquisition, soit une économie immédiate substantielle.

Exemple concret de calcul fiscal

Prenons le cas de Monsieur Dupont qui achète en 2024 une chambre dans une résidence de tourisme 4 étoiles neuve à Lyon pour 150 000€ TTC (soit 125 000€ HT + 25 000€ de TVA).

En Censi-Bouvard : Il récupère immédiatement 25 000€ de TVA (remboursée par l’État). Il bénéficie d’une réduction d’impôt de 13 750€ (11% de 125 000€), étalée sur 9 ans, soit 1 528€ par an. Ses revenus locatifs annuels de 5 000€ sont imposés en micro-BIC avec un abattement de 50%, soit une imposition sur 2 500€ seulement.

Coût net de l’investissement : 150 000€ TTC – 25 000€ (TVA récupérée) – 13 750€ (réduction d’impôt sur 9 ans) = 111 250€ pour un bien neuf.

Comment choisir la bonne chambre d’hôtel à acheter ?

Les critères de localisation déterminants

L’emplacement constitue le facteur numéro un de réussite de votre investissement. Les données 2023 montrent des disparités importantes selon les zones géographiques.

Les métropoles régionales offrent un bon équilibre risque/rendement. Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes affichent des taux d’occupation moyens de 70% à 72% pour les résidences 3 étoiles, avec des prix moyens allant de 58,4€ à 76,8€ HT. Ces villes bénéficient d’une demande mixte (tourisme et affaires) qui assure une meilleure régularité de la fréquentation.

Paris et l’Île-de-France présentent les performances les plus élevées mais aussi les prix d’acquisition les plus élevés. En 2023, les résidences 4 étoiles parisiennes ont affiché un taux d’occupation de 75% avec un prix moyen de 190,8€ HT, générant un RevPAR (revenu par chambre disponible) de 143,1€ HT. L’investissement initial est cependant substantiel.

Les zones touristiques (Côte d’Azur, stations de montagne) connaissent une forte saisonnalité. Les performances sont excellentes en haute saison mais plus faibles le reste de l’année. La région PACA affiche des taux d’occupation de 71,9% pour les 4 étoiles avec un prix moyen de 127€ HT.

La qualité de l’exploitant

Le choix de l’exploitant est absolument crucial. Vous allez confier votre bien à cet opérateur pour 9 ans minimum. Plusieurs éléments doivent être vérifiés avec attention.

La solidité financière : Analysez les comptes annuels de l’exploitant sur les 3 dernières années. Vérifiez sa capacité à honorer ses engagements de loyers, son niveau d’endettement, sa rentabilité. Une entreprise fragile met en péril votre investissement.

L’expérience et la notoriété : Privilégiez les opérateurs reconnus avec un track record établi. Les grandes enseignes (Accor, Pierre & Vacances-Center Parcs, Odalys, Séjours & Affaires) offrent généralement plus de garanties de pérennité. Méfiez-vous des nouveaux entrants sans historique.

Le taux d’occupation des autres résidences : Demandez les statistiques d’occupation des autres établissements gérés par l’exploitant. Des taux d’occupation régulièrement inférieurs à 65% doivent vous alerter.

Les garanties financières : Vérifiez si l’exploitant propose une garantie bancaire ou un nantissement garantissant le paiement des loyers. Certains contrats prévoient un dépôt de garantie équivalent à 6 mois de loyers.

L’analyse du bail commercial

Le bail commercial mérite une lecture très attentive, idéalement accompagnée d’un avocat spécialisé. Plusieurs clauses sont particulièrement importantes.

La durée et les conditions de renouvellement : Un bail de 9 ans est le minimum légal. Certains baux prévoient des renouvellements automatiques ou des durées plus longues (12 ans). Attention aux conditions de résiliation anticipée.

Les modalités de calcul du loyer : Si le loyer est variable, vérifiez la formule de calcul exacte. Quel pourcentage du chiffre d’affaires vous revient ? Y a-t-il un loyer minimum garanti ? Comment le chiffre d’affaires est-il réparti entre les différents propriétaires ?

Les clauses d’indexation : Le loyer doit être indexé sur un indice pertinent (ICC, ILC, ILAT). Vérifiez la fréquence de révision et les modalités.

La répartition des charges et travaux : Le bail doit préciser clairement qui supporte quels types de charges. Généralement, l’exploitant prend en charge les charges d’exploitation courantes, tandis que vous supportez les charges de copropriété et les gros travaux.

Les clauses de résiliation et les pénalités : Que se passe-t-il si l’exploitant fait faillite ? Quelles sont vos possibilités de sortie anticipée ? Quelles pénalités sont prévues ?

Quelles sont les obligations comptables pour le propriétaire d’une chambre d’hôtel ?

En tant que propriétaire loueur en meublé, vous êtes soumis à des obligations comptables strictes, même si la gestion opérationnelle est déléguée à l’exploitant.

Les obligations au régime micro-BIC

Si vous relevez du régime micro-BIC, vos obligations comptables sont allégées. Vous devez simplement tenir un livre des recettes mentionnant chronologiquement le montant et l’origine des recettes perçues. Ce registre doit être conservé pendant 6 ans et peut être tenu sous format papier ou informatique.

Vous devez également conserver les justificatifs de vos recettes locatives (relevés de compte, bordereaux de l’exploitant) et de vos charges déductibles éventuelles. Au moment de votre déclaration fiscale annuelle, vous remplissez simplement la déclaration 2042 C PRO en mentionnant le montant brut de vos recettes. L’abattement de 50% est appliqué automatiquement.

Les obligations au régime réel

Le régime réel impose une véritable comptabilité d’entreprise, même pour un particulier. Les obligations sont nettement plus lourdes mais permettent d’optimiser votre fiscalité.

La tenue d’une comptabilité complète est obligatoire. Vous devez enregistrer chronologiquement toutes les opérations affectant le patrimoine de votre activité : recettes locatives, charges déductibles, acquisitions d’immobilisations, emprunts. La comptabilité doit être tenue selon les règles du plan comptable général.

Le bilan et le compte de résultat doivent être établis chaque année à la clôture de l’exercice comptable. Ces documents présentent la situation patrimoniale de votre activité de location meublée et son résultat fiscal.

La liasse fiscale 2031 (déclaration de résultat) doit être télétransmise chaque année à l’administration fiscale avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai. Cette déclaration comporte de nombreux tableaux détaillant votre activité.

Le registre des immobilisations et des amortissements permet de suivre les biens amortissables (le bien immobilier lui-même, le mobilier, les équipements) et de calculer les dotations aux amortissements annuelles.

La nécessité de faire appel à un expert-comptable

En pratique, le régime réel impose de faire appel à un expert-comptable pour tenir votre comptabilité. Cette obligation n’est pas légale mais devient indispensable en pratique compte tenu de la complexité technique.

Un cabinet comme NeoGest vous accompagne sur plusieurs missions essentielles : tenue de la comptabilité mensuelle ou trimestrielle, établissement des comptes annuels, calcul optimisé des amortissements, établissement et télétransmission de la liasse fiscale 2031, conseil en optimisation fiscale et patrimoine, révision comptable pour sécuriser vos déclarations.

Le coût de cet accompagnement varie généralement entre 800€ et 1 500€ HT par an pour une activité de location d’une ou deux chambres d’hôtel, selon la complexité du dossier. Ces honoraires constituent une charge déductible de votre résultat fiscal.

Les déclarations fiscales spécifiques

Au-delà de la comptabilité, plusieurs déclarations fiscales doivent être effectuées chaque année.

La déclaration 2042 C PRO (ou 2031 en régime réel) permet de déclarer vos revenus de location meublée. Cette déclaration s’intègre à votre déclaration globale de revenus.

La déclaration de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) doit être effectuée avant le 15 décembre de l’année de début d’activité, puis chaque année. La CFE est due par tout loueur en meublé, même en cas de résultat déficitaire.

La déclaration de TVA si vous êtes assujetti (généralement en récupération de TVA dans le cadre Censi-Bouvard), avec une périodicité mensuelle, trimestrielle ou annuelle selon votre chiffre d’affaires.

Comment calculer la rentabilité réelle de cet investissement ?

La rentabilité d’un investissement en chambre d’hôtel doit être analysée sous plusieurs angles pour obtenir une vision complète.

Le rendement brut locatif

Le rendement brut se calcule simplement : (Loyers annuels / Prix d’acquisition TTC) x 100. Par exemple, pour une chambre achetée 150 000€ TTC générant 6 000€ de loyers annuels, le rendement brut est de 4%.

Ce taux est toutefois trompeur car il ne tient pas compte des charges, de la fiscalité et des avantages fiscaux. Il permet uniquement une première comparaison rapide entre différentes opportunités.

Le rendement net de charges

Le rendement net de charges intègre l’ensemble des frais qui viennent diminuer vos revenus locatifs : charges de copropriété (généralement 15€ à 40€ par m² et par an selon les prestations), taxe foncière (1% à 2% de la valeur du bien en moyenne), assurance Propriétaire Non Occupant (150€ à 400€ par an), frais de gestion comptable si régime réel (800€ à 1 500€ par an), CFE (Cotisation Foncière des Entreprises, variable selon les communes).

Exemple : Pour notre chambre à 150 000€ générant 6 000€ de loyers, avec 2 000€ de charges annuelles, le rendement net est de (6 000€ – 2 000€) / 150 000€ = 2,67%.

Le rendement net après fiscalité

Pour calculer votre rendement net après impôt, vous devez intégrer l’impact fiscal selon votre régime d’imposition et votre tranche marginale.

En micro-BIC : Sur 6 000€ de recettes, vous êtes imposé sur 3 000€ (après abattement de 50%). Si votre TMI est de 30%, l’impôt s’élève à 900€ + 516€ de prélèvements sociaux (17,2%), soit 1 416€. Rendement net après impôt : (6 000€ – 2 000€ – 1 416€) / 150 000€ = 1,72%.

En Censi-Bouvard : Vous récupérez 25 000€ de TVA immédiatement et bénéficiez de 1 528€ de réduction d’impôt par an pendant 9 ans. Votre coût d’acquisition net n’est que de 125 000€ la première année. Le rendement réel atteint alors plus de 4% les premières années, avant de se stabiliser autour de 2,8% après 9 ans.

La valorisation à la revente

La perspective de plus-value immobilière ne doit pas être négligée. Historiquement, l’immobilier dans les grandes métropoles françaises s’apprécie de 2% à 4% par an en moyenne. Cependant, plusieurs facteurs spécifiques aux chambres d’hôtel peuvent impacter cette valorisation.

L’état du bien et de la résidence est déterminant. Une résidence bien entretenue, avec des équipements récents, conserve mieux sa valeur. À l’inverse, une résidence vieillissante nécessitant des travaux importants verra sa valeur diminuer.

La qualité de l’exploitant et du bail : Un bail avec un exploitant solide, renouvelé ou renouvelable, apporte une forte sécurité à l’acheteur. Un bail proche de son terme avec un exploitant fragile constitue un risque qui déprécie la valeur.

L’évolution du marché local : Les zones géographiques ne connaissent pas toutes la même évolution. Paris et les grandes métropoles restent plus dynamiques que les zones périphériques ou les stations balnéaires secondaires.

La fiscalité de la plus-value : Si vous revendez après plus de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu (30 ans pour les prélèvements sociaux), votre plus-value est totalement exonérée. Avant ce délai, vous bénéficiez d’abattements progressifs : 6% par an de la 6e à la 21e année pour l’IR, 1,65% de la 6e à la 21e année puis 9% la 22e année pour les prélèvements sociaux.

Quels sont les risques et les pièges à éviter ?

Les risques liés à l’exploitant

Le risque de défaillance de l’exploitant constitue le danger principal. Si l’exploitant fait faillite ou cesse son activité, vous vous retrouvez propriétaire d’une chambre sans locataire et sans revenus. Plusieurs signaux d’alerte doivent vous alerter : retards répétés dans le paiement des loyers, difficultés financières de l’enseigne, fermeture d’autres résidences du même groupe, baisse continue des taux d’occupation.

En cas de défaillance avérée, vos recours sont limés. Vous pouvez résilier le bail pour non-paiement des loyers, mais vous perdez alors vos revenus. Vous pouvez chercher un nouvel exploitant, mais cela nécessite l’accord de tous les copropriétaires et prend du temps. Vous risquez de perdre vos avantages fiscaux si les conditions (location en résidence de tourisme classée, etc.) ne sont plus remplies.

Pour vous protéger : Privilégiez les exploitants solides avec un historique éprouvé. Vérifiez l’existence de garanties financières (caution bancaire, nantissement). Constituez une épargne de précaution équivalente à 6 à 12 mois de loyers. Souscrivez une assurance Propriétaire Non Occupant avec garantie loyers impayés si possible.

Les charges de copropriété élevées

Les charges de copropriété dans les résidences hôtelières sont généralement plus élevées que dans une copropriété classique, en raison des espaces communs importants (hall, piscine, spa, restaurant) et des services proposés.

Ces charges peuvent atteindre 25€ à 50€ par m² et par an, voire davantage dans les résidences haut de gamme. Une chambre de 25 m² peut donc générer 625€ à 1 250€ de charges annuelles, réduisant significativement votre rentabilité nette.

De plus, des appels de fonds exceptionnels peuvent intervenir pour des travaux importants (réfection de la toiture, ravalement, mise aux normes, rénovation des parties communes). Ces dépenses peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros et ne sont pas toujours anticipables.

Vigilance particulière : Consultez les comptes de la copropriété sur les 3 dernières années avant d’acheter. Vérifiez le montant des charges moyennes et leur évolution. Demandez s’il existe un fonds de travaux et quel est son montant. Renseignez-vous sur les travaux votés ou prévisibles à moyen terme.

Les promesses de rendement irréalistes

Méfiez-vous des promesses de rendement supérieures à 5% brut dans les zones non premium. Un rendement attractif affiché cache souvent un prix de vente gonflé par rapport à la valeur réelle du bien, ou un loyer garanti sur une courte période uniquement (2 ou 3 ans), qui sera fortement revu à la baisse ensuite.

Certains promoteurs pratiquent la technique de la « revente en bloc » : ils vendent la résidence entière à un investisseur institutionnel quelques années après la livraison, à un prix inférieur au prix de vente aux particuliers. Vous vous retrouvez alors propriétaire d’un bien qui a perdu de la valeur dès l’acquisition.

Questions à poser systématiquement : Quel est le prix au m² pratiqué dans le secteur pour des biens similaires ? Le loyer garanti est-il maintenu sur toute la durée du bail (9 ans minimum) ? Existe-t-il un historique de performances pour d’autres résidences similaires du même exploitant ?

Les difficultés de revente

Le marché secondaire des chambres d’hôtel est moins liquide que celui de l’immobilier résidentiel classique. Plusieurs facteurs expliquent cette moindre liquidité.

Le nombre d’acheteurs potentiels est plus restreint car il s’agit d’un investissement spécifique, nécessitant une compréhension des mécanismes du bail commercial et de la fiscalité des loueurs meublés. Les délais de vente sont généralement plus longs : comptez 6 à 18 mois pour vendre une chambre d’hôtel, contre 3 à 6 mois pour un appartement classique bien situé.

La décote à la revente peut être importante si la résidence a vieilli, si l’exploitant a des difficultés, ou si le bail arrive à échéance prochainement. Une décote de 15% à 30% par rapport au prix d’achat n’est pas rare sur le marché secondaire.

Conseil de précaution : Considérez cet investissement sur une durée minimale de 9 ans (durée du bail Censi-Bouvard). N’investissez que des fonds que vous pouvez immobiliser sur cette durée sans difficulté. Prévoyez une stratégie de sortie dès l’acquisition (revente à un investisseur institutionnel, conservation jusqu’à l’exonération totale de plus-value).

Comment financer l’achat d’une chambre d’hôtel ?

Les conditions d’emprunt bancaire

Les banques sont généralement favorables au financement de chambres d’hôtel dans des résidences exploitées par des enseignes reconnues et avec un bail commercial solide. Les conditions d’emprunt varient néanmoins selon votre profil et le projet.

L’apport personnel : La plupart des banques exigent un apport de 10% à 20% du prix d’acquisition, incluant les frais de notaire (7% à 8% sur l’ancien, 2% à 3% sur le neuf). Certaines banques acceptent de financer 110% dans des cas particuliers (primo-accédant, revenus élevés, résidence premium).

La durée d’emprunt : Les prêts peuvent s’étaler sur 10 à 25 ans. Une durée de 15 à 20 ans est courante pour ce type d’investissement, permettant d’équilibrer mensualités supportables et coût total du crédit.

Le taux d’intérêt : En 2024, les taux oscillent entre 3,5% et 4,5% selon la durée et votre profil. Ces taux ont sensiblement augmenté par rapport aux années 2020-2021 où ils étaient inférieurs à 2%.

Les garanties : La banque prendra généralement une hypothèque sur le bien financé. Elle peut également demander une caution (type Crédit Logement) ou un nantissement d’assurance-vie si vous avez une épargne conséquente.

L’impact du crédit sur la rentabilité

Le recours au crédit modifie substantiellement l’analyse de rentabilité. Les intérêts d’emprunt viennent réduire votre résultat fiscal (en régime réel), mais alourdissent vos charges mensuelles.

Exemple : Achat d’une chambre 150 000€ avec 30 000€ d’apport et 120 000€ d’emprunt sur 20 ans à 4%. Mensualité de crédit : 727€. Loyers mensuels perçus : 500€. Cash-flow mensuel avant impôt : 500€ – 727€ = -227€. Vous devez donc compléter 227€ par mois pendant les premières années.

Cependant, en régime réel, les intérêts d’emprunt (environ 400€ par mois les premières années) sont déductibles, tout comme les amortissements. Cette déduction réduit votre imposition sur vos autres revenus. L’effet de levier fiscal peut transformer un investissement déficitaire en cash en investissement fiscalement rentable.

La récupération de TVA en Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet de récupérer la TVA de 20% payée lors de l’acquisition d’un bien neuf. Cette récupération intervient généralement 3 à 6 mois après l’acquisition, par remboursement direct de l’administration fiscale.

Pour une chambre achetée 150 000€ TTC (125 000€ HT + 25 000€ de TVA), vous récupérez donc 25 000€. Ce montant peut servir à rembourser partiellement votre crédit, à constituer une épargne de précaution, ou à financer d’autres projets.

Attention : Si vous revendez le bien avant 20 ans, vous devrez rembourser une partie de la TVA récupérée au prorata de la durée restante. Cette clause de révision de TVA doit être intégrée dans votre stratégie de sortie.

Tableau comparatif : résidence de tourisme vs investissement locatif classique