La réglementation française ne parle pas spécifiquement de « gîtes » mais de meublés de tourisme, une catégorie juridique précise définie à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. Cette définition englobe les gîtes ruraux, mais aussi les appartements, villas, studios et autres hébergements meublés destinés à la location touristique.
Un meublé de tourisme désigne des locaux meublés destinés à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location pour une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. La caractéristique essentielle : une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais jamais comme résidence principale du locataire.
Cette définition exclut certains types d’hébergements. Les chambres chez l’habitant ne sont pas considérées comme des meublés de tourisme, car le local est partagé avec l’habitant. De même, les locaux faisant l’objet d’un bail d’habitation ou d’un bail mobilité ne relèvent pas de cette catégorie, puisque les locataires y élisent domicile.
Exemple concret : Sophie possède une ancienne ferme rénovée en Auvergne qu’elle loue exclusivement aux touristes à la semaine pendant les vacances scolaires et l’été. Ce gîte répond parfaitement à la définition légale du meublé de tourisme, car il est meublé, loué à des clients de passage, et ces derniers n’y établissent pas leur résidence principale.
Quelle différence entre résidence principale et résidence secondaire pour un gîte ?
Cette distinction est fondamentale car elle conditionne les obligations réglementaires et fiscales applicables à votre gîte. La résidence principale se définit selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, cas de force majeure ou raison de santé.
Si vous louez votre résidence principale en meublé de tourisme, vous bénéficiez d’un régime allégé : pas besoin de numéro d’enregistrement dans certaines communes (jusqu’en mai 2026), et surtout, vous êtes soumis à une durée maximale de location de 120 jours par année civile. Attention : certaines communes peuvent abaisser cette limite jusqu’à 90 jours.
En revanche, pour une résidence secondaire transformée en gîte, les contraintes sont nettement plus strictes. Vous devrez systématiquement obtenir un numéro d’enregistrement, et dans les zones tendues, une autorisation de changement d’usage sera obligatoire.
Point d’attention : Les périodes de location comme meublé de tourisme ne comptent pas comme des périodes d’occupation. Ainsi, un logement loué plus de 120 jours par an en location touristique ne peut être considéré comme une résidence principale, même si vous l’occupez le reste du temps.
Peut-on transformer un logement social en gîte ?
La réponse est catégorique : non, la location d’un logement social comme meublé de tourisme est strictement interdite en toute circonstance. Cette interdiction vise à préserver le parc de logements sociaux pour les personnes qui en ont besoin.
Toute location d’un logement social en meublé de tourisme constitue un manquement grave aux obligations du locataire. Les conséquences sont sévères : résiliation du bail et obligation de restituer au bailleur social l’intégralité des revenus indûment perçus.
Comment déclarer légalement son gîte en France ?
Quelle est la procédure de déclaration simple dans les communes sans numéro d’enregistrement ?
Jusqu’en mai 2026, dans les communes qui n’ont pas mis en place le système de numéro d’enregistrement, vous devez effectuer une déclaration simple en mairie. Cette obligation concerne tous les meublés de tourisme, à l’exception notable des résidences principales louées occasionnellement.
La déclaration s’effectue au moyen du formulaire cerfa n°14004, disponible en ligne ou en mairie. Dans les communes adhérentes au téléservice dédié, vous pouvez remplir cette déclaration directement en ligne, ce qui simplifie considérablement les démarches.
Le contenu obligatoire de cette déclaration comprend notamment : l’identité du déclarant, l’adresse précise du meublé, le nombre de pièces et la capacité d’accueil. Cette formalité doit être accomplie avant la première mise en location du bien.
Attention aux sanctions : Le défaut de déclaration préalable d’un meublé de tourisme expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 450 €. Bien que ce montant puisse sembler modeste, il peut s’accompagner de complications administratives et rendre difficile la régularisation de votre situation.
Exemple concret : Marc vient d’hériter d’une maison de famille dans un village des Pyrénées-Atlantiques. La commune n’applique pas le numéro d’enregistrement. Avant de publier sa première annonce sur une plateforme de réservation, Marc se rend à la mairie pour déclarer son meublé avec le formulaire cerfa. Cette simple démarche lui permet de louer en toute légalité et d’éviter une sanction administrative.
Comment fonctionne le numéro d’enregistrement obligatoire dans certaines communes ?
Le numéro d’enregistrement représente un dispositif renforcé de contrôle et de suivi des meublés de tourisme, créé par la loi pour une République numérique de 2016. Actuellement, seules les communes qui appliquent également la procédure de changement d’usage peuvent le mettre en œuvre. Mais attention : à partir de mai 2026, ce système deviendra obligatoire dans toutes les communes françaises.
La procédure est relativement simple : vous devez demander votre numéro d’enregistrement via le téléservice mis en place par votre commune. La délivrance du numéro est immédiate et automatique, sans possibilité pour la commune de s’y opposer ou d’effectuer des vérifications préalables.
Contrairement à la déclaration simple, le numéro d’enregistrement est obligatoire pour toute location d’un local comme meublé de tourisme, quelle que soit la durée, y compris pour les résidences principales. Chaque local à mettre en location nécessite un numéro distinct. Si vous possédez trois gîtes, vous devrez donc obtenir trois numéros d’enregistrement différents.
Point crucial : Une fois obtenu, ce numéro doit obligatoirement figurer sur toute annonce relative au bien, que ce soit sur les plateformes de réservation en ligne ou dans tout autre support publicitaire. Cette obligation s’impose à la fois aux propriétaires et aux plateformes.
Exemple concret : Valérie possède deux gîtes dans une commune touristique du Var appliquant le numéro d’enregistrement. Elle doit effectuer deux demandes distinctes via le téléservice communal. Elle reçoit immédiatement deux numéros différents : 13110120001 pour son premier gîte et 13110120002 pour le second. Ces numéros doivent apparaître clairement sur ses annonces Airbnb, Booking et son site internet personnel.
Quelles évolutions sont prévues pour l’enregistrement des meublés à partir de mai 2026 ?
La réglementation connaîtra une transformation majeure en mai 2026 avec la mise en place d’un système harmonisé à l’échelle nationale et européenne. Cette évolution découle du règlement européen du 11 avril 2024 concernant la collecte et le partage des données relatives aux locations de courte durée.
Le changement le plus important : la création d’un Portail numérique unique national qui remplacera tous les téléservices locaux actuels. Ce portail centralisé permettra aux propriétaires de déposer leur demande de numéro d’enregistrement en un seul endroit, quel que soit l’emplacement de leur bien en France.
La nouveauté majeure réside dans l’obligation de fournir des pièces justificatives lors de la demande d’enregistrement. Le portail vérifiera automatiquement la présence de ces documents avant de délivrer le numéro. Parmi les données obligatoires figurent : l’adresse précise du meublé, le type de bien, le statut de résidence principale ou secondaire, le nombre de lits, et le cas échéant, l’obtention d’une autorisation de changement d’usage.
Autre innovation importante : les communes pourront désormais suspendre ou retirer un numéro d’enregistrement en cas de déclarations frauduleuses. Cette possibilité renforce considérablement leur pouvoir de contrôle et vise à lutter plus efficacement contre les abus.
Les sanctions seront également alourdies : L’amende administrative passera de 5 000 € actuellement à 10 000 € pour défaut d’enregistrement, et pourra atteindre 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.
Qu’est-ce que le changement d’usage et quand s’applique-t-il aux gîtes ?
Pourquoi existe-t-il une procédure de changement d’usage pour les meublés de tourisme ?
Le changement d’usage est une procédure d’autorisation préalable qui permet aux communes de contrôler la transformation de logements en meublés de tourisme. Cette réglementation, inscrite aux articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, poursuit un objectif essentiel : préserver le parc de logements destinés à l’habitat permanent.
Dans les zones où le logement est tendu, chaque transformation d’un appartement ou d’une maison en location touristique diminue le nombre de logements disponibles pour les résidents permanents. La procédure de changement d’usage permet aux communes de réguler ce phénomène et d’éviter une pénurie de logements pour les habitants locaux.
Historiquement, cette procédure s’appliquait principalement aux grandes métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice. Mais la loi du 19 novembre 2024 a considérablement élargi le champ d’application : toute commune peut désormais mettre en place cette procédure, même si elle ne connaît pas de tension particulière sur son marché du logement.
Point important : L’obtention d’un numéro d’enregistrement ne dispense jamais de l’obligation d’obtenir une autorisation de changement d’usage lorsque celle-ci est requise. Ce sont deux procédures distinctes et cumulatives.
Comment savoir si mon gîte nécessite une autorisation de changement d’usage ?
La question centrale est de déterminer l’usage initial du local. Si votre bien était déjà affecté à un usage d’habitation, sa transformation en meublé de tourisme constitue un changement d’usage nécessitant autorisation dans les communes ayant mis en place cette procédure.
L’usage peut être un usage de droit (prouvé par des documents officiels comme un permis de construire ou une autorisation administrative) ou un usage de fait (démontré par tout moyen de preuve : anciens baux, factures d’électricité, témoignages, etc.).
Depuis la loi de novembre 2024, le régime de preuve a été encadré. Pour établir qu’un local avait un usage d’habitation, vous devez pouvoir le prouver soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit à n’importe quel moment dans les trente dernières années.
Cas particuliers exemptés : Si vous louez votre résidence principale comme meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an (ou moins selon les communes), vous n’avez pas besoin d’autorisation de changement d’usage, même dans les communes où cette procédure est en vigueur.
Exemple concret : Pierre possède un appartement à Marseille qu’il a acheté en 2015 et qu’il occupait comme résidence principale jusqu’en 2023. Il souhaite maintenant le louer toute l’année en meublé de tourisme. Marseille appliquant le changement d’usage, Pierre doit obligatoirement déposer une demande d’autorisation en mairie avant de pouvoir mettre son bien en location. Sans cette autorisation, il s’expose à une amende pouvant atteindre 100 000 €.
Qu’est-ce que la compensation en matière de changement d’usage ?
Dans certaines communes, l’autorisation de changement d’usage peut être conditionnée à une compensation. Ce mécanisme vise à maintenir constant le nombre de logements disponibles pour l’habitat permanent : vous retirez un logement du marché locatif classique pour en faire un meublé de tourisme, vous devez en contrepartie créer un nouveau logement.
La compensation peut prendre deux formes principales :
La compensation « au réel » : Vous transformez simultanément un local à autre usage (par exemple, un ancien commerce, un garage, des combles) en logement d’habitation. La commune peut fixer des exigences précises concernant les caractéristiques et la localisation du logement créé en compensation.
L’achat de droits de commercialité : Vous pouvez payer une autre personne qui s’engage à transformer un local non résidentiel en logement. Ce système crée un véritable marché de droits de compensation, particulièrement actif dans les grandes métropoles.
Exemple concret : À Bordeaux, Martine veut transformer son appartement T3 de 70 m² en meublé de tourisme. La ville exige une compensation. Elle décide d’aménager en logement les 60 m² de combles inexploités au-dessus de son appartement. Une fois les travaux réalisés et le logement créé, elle obtient son autorisation de changement d’usage pour son T3.
Qu’est-ce qu’une autorisation de changement d’usage temporaire ?
Les communes peuvent mettre en place un régime d’autorisations temporaires, prévu à l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation. Comme son nom l’indique, cette autorisation n’est valable que pour une durée limitée, généralement de un à cinq ans.
L’avantage principal : ces autorisations temporaires ne donnent pas lieu à compensation. À l’expiration de l’autorisation, le local doit retrouver son usage d’habitation. Ce dispositif permet aux propriétaires de tester l’activité de location touristique sans s’engager définitivement.
La loi de novembre 2024 a introduit une nouveauté majeure : les communes peuvent désormais fixer des quotas d’autorisations temporaires, c’est-à-dire un nombre maximal d’autorisations qui pourront être délivrées sur leur territoire ou dans certains quartiers. Ce mécanisme permet de réguler très finement l’offre de meublés de tourisme.
Exemple concret : La commune d’Annecy décide de limiter à 50 le nombre d’autorisations temporaires dans son centre historique pour l’année 2026. Les demandes sont traitées par ordre d’arrivée. Dès que le quota est atteint, les demandes suivantes sont automatiquement refusées, même si elles remplissent tous les critères.
Quel est l’intérêt du classement en étoiles pour mon gîte ?
Comment fonctionne le classement des meublés de tourisme ?
Le classement des meublés de tourisme est une démarche volontaire qui permet d’obtenir une certification officielle du niveau de confort et de prestation de votre gîte. Ce système comprend cinq catégories, de 1 à 5 étoiles, selon des critères définis par arrêté ministériel.
Il est essentiel de comprendre que le classement est purement facultatif. Votre local est un meublé de tourisme dès lors qu’il répond à la définition du code du tourisme, qu’il soit classé ou non. Le classement n’a aucune incidence sur les obligations réglementaires : déclaration, numéro d’enregistrement, changement d’usage… restent applicables de la même manière.
Le classement est délivré pour une durée de cinq ans, au terme de laquelle vous devrez solliciter un renouvellement si vous souhaitez conserver votre certification. La procédure implique la visite d’un organisme certificateur agréé par Atout France, qui évalue votre hébergement selon une grille de critères précis.
Bon à savoir : Même les résidences principales louées occasionnellement peuvent faire l’objet d’un classement. Cependant, elles restent soumises à la durée maximale de location de 120 jours par an, le classement ne modifiant pas cette limite.
Quels avantages fiscaux offre le classement d’un gîte ?
Le classement en étoiles de votre gîte procure des avantages fiscaux substantiels qui peuvent significativement améliorer la rentabilité de votre activité. Comprendre ces bénéfices est essentiel pour décider si la démarche de classement mérite l’investissement qu’elle représente.
L’avantage fiscal majeur concerne le régime micro-BIC (micro-bénéfices industriels et commerciaux). Pour les meublés classés, l’abattement forfaitaire sur les revenus locatifs est de 50 %, contre seulement 30 % pour les meublés non classés. Concrètement, si vous percevez 30 000 € de revenus locatifs avec un meublé classé, seuls 15 000 € seront soumis à l’impôt sur le revenu.
Le plafond d’application du régime micro-BIC est également plus favorable : 77 700 € de chiffre d’affaires pour les meublés classés, contre seulement 15 000 € pour les non-classés. Cette différence est considérable et permet aux propriétaires de gîtes classés de bénéficier du régime simplifié micro-BIC sur un volume d’activité bien plus important.
Autres avantages fiscaux spécifiques :
Dans les zones de revitalisation rurale, les meublés classés peuvent bénéficier d’une exonération de taxe d’habitation et de taxe foncière, sous réserve de délibérations favorables des collectivités territoriales. Cette exonération ne porte que sur les surfaces effectivement affectées à l’activité de location touristique.
Concernant la taxe de séjour, le classement permet de bénéficier d’un montant fixe, plutôt que d’un pourcentage pouvant aller jusqu’à 5 % du prix de la nuitée. Ce système est souvent plus avantageux, notamment pour les hébergements haut de gamme.
Exemple concret : Lucie possède un gîte rural en Corrèze qu’elle loue 45 000 € par an. Après avoir obtenu un classement 3 étoiles, elle bénéficie d’un abattement de 50 % au régime micro-BIC, soit une base imposable de seulement 22 500 €. Si son gîte n’était pas classé, elle dépasserait le plafond de 15 000 € du micro-BIC et serait obligée de passer au régime réel, bien plus complexe en termes de comptabilité.
Quels sont les avantages commerciaux du classement ?
Au-delà des bénéfices fiscaux, le classement apporte une valeur commerciale indéniable. Le système d’étoiles est universellement reconnu et compris, en France comme à l’international. Il rassure les clients potentiels sur le niveau de qualité qu’ils peuvent attendre de votre hébergement.
Le classement vous autorise à afficher un panonceau officiel avec le nombre d’étoiles obtenues et à utiliser le logo correspondant dans tous vos supports de communication : site internet, brochures, annonces sur les plateformes de réservation. Cette reconnaissance officielle constitue un argument de vente puissant face à la concurrence.
Un avantage pratique non négligeable : la possibilité de s’inscrire à l’Agence nationale pour les chèques-vacances (ANCV) et donc d’accepter les paiements en chèques-vacances. Ce mode de paiement reste très utilisé en France et peut élargir significativement votre clientèle potentielle.
Comment est imposée l’activité de location d’un gîte en France ?
Quel régime fiscal s’applique aux revenus de location d’un gîte ?
Les revenus tirés de la location d’un gîte ou d’un meublé de tourisme relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme pour une location nue classique. Cette différence est fondamentale car elle ouvre droit à des régimes fiscaux spécifiques.
Pour les propriétaires dont les revenus locatifs restent modestes, le régime micro-BIC offre une solution simple et attractive. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus déclarés, sans avoir à justifier de vos charges réelles. Vous déclarez simplement le montant brut de vos recettes, et l’administration fiscale applique automatiquement l’abattement.
Les taux d’abattement et plafonds applicables depuis 2025 :
Diagnostic de Performance 360°
Évaluez les piliers de rentabilité de votre actif hôtelier
Optimisation
Objectif : Réel Simplifié.
Annuler l'impôt via l'amortissement des murs et du mobilier.
Énergie
Objectif : Classe D min.
Éviter l'obsolescence locative de 2028 (Classe G) et 2031 (Classe F).
Revenu
Objectif : RevPAR.
Cibler 95% d'occupation en haute saison et optimiser les ponts.
Cette évolution récente résulte de la loi de finances pour 2024 et de la loi du 19 novembre 2024. L’objectif était de réduire l’avantage fiscal accordé aux meublés de tourisme par rapport aux locations de longue durée, afin d’inciter les propriétaires à privilégier la location classique dans les zones tendues.
Pour bien comprendre l’impact de ces changements : avant 2024, un meublé non classé bénéficiait d’un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de revenus. Aujourd’hui, ces mêmes meublés sont alignés sur le régime micro-foncier des locations nues, avec seulement 30 % d’abattement et un plafond de 15 000 €.
Exemple concret : Thomas loue son gîte non classé dans le Lubéron et perçoit 18 000 € de revenus locatifs en 2025. Dépassant le plafond de 15 000 € du micro-BIC, il doit obligatoirement basculer au régime réel. S’il avait fait classer son gîte, il aurait pu rester au micro-BIC (plafond à 77 700 €) avec un abattement de 50 %, soit une base imposable de seulement 9 000 € au lieu de devoir tenir une comptabilité détaillée.
Qu’est-ce que le régime réel et quand s’applique-t-il ?
Lorsque vos revenus locatifs dépassent les plafonds du micro-BIC, ou si vous choisissez volontairement cette option, vous basculez au régime réel d’imposition. Ce régime permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, charges de copropriété, amortissement du bien et du mobilier) de vos revenus locatifs.
Le régime réel peut s’avérer plus avantageux si vos charges dépassent le montant de l’abattement forfaitaire du micro-BIC. C’est particulièrement vrai si vous avez réalisé d’importants travaux de rénovation, si vous remboursez un emprunt avec des intérêts élevés, ou si vous avez investi dans du mobilier et des équipements coûteux.
Attention toutefois : le régime réel implique des obligations comptables renforcées. Vous devez tenir une comptabilité précise de toutes vos recettes et dépenses, conserver tous les justificatifs, et remplir des déclarations fiscales plus complexes (formulaire 2031 et ses annexes). Beaucoup de propriétaires font appel à un expert-comptable, ce qui représente un coût supplémentaire à prendre en compte.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : La plupart des propriétaires de gîtes relèvent de ce statut, qui s’applique dès lors que vos revenus locatifs restent inférieurs à 23 000 € par an, ou représentent moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal. Ce statut permet de bénéficier du régime micro-BIC ou du régime réel.
Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : Si vous dépassez ces seuils, vous basculez automatiquement en LMP. Ce statut professionnel implique l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et l’affiliation au régime social des indépendants, mais offre aussi certains avantages, notamment en matière de plus-value immobilière et de transmission du patrimoine.
Comment fonctionne la taxe de séjour pour les gîtes ?
La taxe de séjour est une contribution demandée aux touristes séjournant dans votre gîte. Son montant est fixé par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) et varie selon le type et le classement de l’hébergement.
Cette taxe peut être instaurée dans certaines catégories de communes : communes touristiques, stations classées de tourisme, communes littorales, communes de montagne, ou communes réalisant des actions de promotion touristique. Si votre gîte se situe dans l’une de ces communes, vous êtes obligatoirement concerné par la collecte de cette taxe, que votre meublé soit classé ou non.
Qui collecte la taxe de séjour ? Si vous louez votre gîte via une plateforme en ligne (Airbnb, Booking, Abritel…) qui agit comme intermédiaire de paiement, c’est la plateforme qui collecte automatiquement la taxe auprès des voyageurs et la reverse à la commune. Cette obligation s’applique pour les loueurs non professionnels.
Si vous êtes loueur professionnel ou si vous gérez vous-même les réservations sans passer par une plateforme intermédiaire de paiement, vous devez collecter la taxe directement auprès de vos clients et la reverser vous-même à la collectivité.
Point important : La taxe de séjour est totalement indépendante des autres dispositifs réglementaires. Une commune peut l’appliquer même si elle ne met pas en œuvre le changement d’usage ou le numéro d’enregistrement.
Quelles exigences de performance énergétique s’appliquent aux gîtes ?
Pourquoi les meublés de tourisme sont-ils désormais soumis au DPE ?
Jusqu’à la loi du 19 novembre 2024, les meublés de tourisme échappaient aux obligations de performance énergétique imposées aux locations de longue durée. Cette exemption créait une faille dans la politique de rénovation énergétique : certains propriétaires, plutôt que de réaliser des travaux pour mettre leur logement aux normes de décence énergétique, préféraient le basculer en location touristique.
Ce phénomène posait un double problème : d’une part, il retardait l’atteinte des objectifs climatiques de la France ; d’autre part, il aggravait la tension sur le marché du logement dans les zones touristiques. Le législateur a donc décidé d’étendre progressivement aux meublés de tourisme les mêmes exigences de performance énergétique que pour les locations classiques.
Cette évolution s’inscrit dans le cadre plus large de la lutte contre les « passoires énergétiques » et du combat contre le changement climatique. Le secteur du logement, via le chauffage et la production d’eau chaude, contribue significativement aux émissions de gaz à effet de serre.
Quelles sont les obligations de DPE selon le calendrier d’application ?
L’application des exigences de performance énergétique aux meublés de tourisme suit un calendrier progressif destiné à laisser aux propriétaires le temps de réaliser les travaux nécessaires :
Depuis novembre 2024 : Pour obtenir une autorisation de changement d’usage (définitive ou temporaire) en France métropolitaine, votre bien doit présenter un DPE compris entre A et E. Cette obligation s’applique immédiatement aux nouvelles demandes d’autorisation.
À partir de 2034 : Tous les meublés de tourisme qui ne constituent pas la résidence principale du loueur devront respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent. En France hexagonale, le DPE devra être classé entre A et D. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, entre A et E.
À partir de 2034 également, le seuil pour obtenir une autorisation de changement d’usage sera relevé : le DPE devra être compris entre A et D (au lieu de A et E actuellement).
Point essentiel : Les résidences principales louées occasionnellement comme meublés de tourisme dans la limite de 120 jours par an ne sont pas concernées par ces exigences de performance énergétique, même après 2034.
Exemple concret : Caroline possède un gîte classé F au DPE dans les Alpes-Maritimes. En 2025, elle ne peut pas obtenir d’autorisation de changement d’usage pour ce bien, car le DPE est inférieur à E. Elle doit réaliser des travaux d’isolation et changer son système de chauffage. Après travaux, son DPE passe à D, ce qui lui permet d’obtenir son autorisation. Elle dispose jusqu’en 2034 pour s’assurer que son bien reste conforme aux futures exigences (DPE entre A et D).
Comment le maire contrôle-t-il la performance énergétique des gîtes ?
Contrairement aux locations de longue durée où c’est le locataire lésé par une mauvaise performance énergétique qui peut agir, dans le cas des meublés de tourisme, c’est le maire qui assume la responsabilité du contrôle. Cette différence s’explique par le fait que les locataires de courte durée ne paient pas directement les factures énergétiques et n’ont donc pas d’intérêt direct à agir.
Le maire peut demander à tout propriétaire de meublé de tourisme de lui fournir un DPE en cours de validité (rappel : un DPE est valable 10 ans). Cette demande doit faire l’objet d’une notification écrite précisant un délai de deux mois pour transmettre le document.
En cas de non-respect des exigences de performance énergétique, le maire peut prononcer une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € par local concerné. Si le propriétaire ne transmet pas le DPE demandé dans le délai de deux mois, une astreinte de 100 € par jour de retard peut également être prononcée.
Avant de prononcer une sanction, le maire doit obligatoirement mettre le propriétaire en mesure de présenter ses observations écrites dans un délai d’un mois. Cette procédure contradictoire garantit le respect des droits de la défense.
Quelles règles spécifiques s’appliquent aux gîtes en copropriété ?
Une copropriété peut-elle interdire la location en meublé de tourisme ?
La loi du 19 novembre 2024 a clarifié et renforcé les règles applicables aux meublés de tourisme dans les copropriétés, répondant ainsi aux attentes de nombreux copropriétaires souhaitant mieux maîtriser ces locations sur leur immeuble.
Pour les nouveaux règlements de copropriété, la règle est simple et claire : depuis novembre 2024, tout nouveau règlement doit mentionner de manière explicite si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite. Cette obligation de clarté permet d’éviter les conflits et les interprétations divergentes.
Pour les copropriétés existantes dont le règlement contient déjà une clause dite « d’habitation bourgeoise » interdisant toute activité commerciale dans les lots non commerciaux, la situation a considérablement évolué. Auparavant, l’interdiction des meublés de tourisme nécessitait un vote à l’unanimité, ce qui permettait à un seul copropriétaire de bloquer cette décision. Désormais, cette interdiction peut être votée à la double majorité : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Cette modification facilite grandement l’interdiction des meublés de tourisme dans les copropriétés où une majorité de résidents permanents souhaite préserver le caractère résidentiel de l’immeuble.
Attention – exception importante : Dans le cas des copropriétés existantes qui votent cette interdiction, celle-ci ne s’applique pas aux résidences principales louées occasionnellement dans la limite de 90 à 120 jours par an. Cette exception protège le droit des copropriétaires à louer leur logement principal pendant leurs vacances.
Exemple concret : Dans une copropriété de 30 lots à Toulouse, le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise. Plusieurs copropriétaires se plaignent des nuisances causées par les locations touristiques (bruit, rotation constante de locataires, dégradations). Lors de l’assemblée générale, 22 copropriétaires représentant 70 % des tantièmes votent pour interdire les meublés de tourisme. La décision est adoptée à la double majorité, et les propriétaires concernés devront cesser cette activité, sauf s’ils louent leur résidence principale moins de 120 jours par an.
Quelles obligations d’information existent pour les meublés en copropriété ?
La loi de novembre 2024 a instauré une obligation de transparence pour renforcer l’information des copropriétaires. Tout propriétaire qui obtient un numéro d’enregistrement pour louer son lot comme meublé de tourisme doit désormais en informer le syndic de copropriété.
Le syndic, à son tour, doit porter cette information à la connaissance de l’ensemble des copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale. Cette transparence permet aux copropriétaires de connaître l’ampleur du phénomène dans leur immeuble et, le cas échéant, de prendre des décisions collectives pour réguler ces locations.
Cette obligation d’information existe indépendamment de toute interdiction. Même si le règlement de copropriété autorise les meublés de tourisme, le syndic doit informer les copropriétaires de leur existence.
Quelles sanctions risque-t-on en cas de non-respect de la réglementation des gîtes ?
Quel est le barème des sanctions applicables aux propriétaires de gîtes ?
Le non-respect de la réglementation sur les meublés de tourisme expose les propriétaires à des sanctions financières significatives, considérablement alourdies par les récentes réformes. Comprendre ces risques est essentiel pour assurer la conformité de votre activité.
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Définir ma trajectoire Neo-GestPoint d’attention crucial : En cas de défaut d’autorisation de changement d’usage, le tribunal peut également, sur assignation de la commune ou de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), ordonner le retour du local à son usage d’habitation. À l’expiration du délai fixé, une astreinte maximale de 1 000 € par jour et par m² de surface peut être prononcée jusqu’à ce que le local soit effectivement rendu à son usage d’habitation.
Exemple de calcul : Un appartement de 45 m² loué illégalement en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage : amende de base de 100 000 €, puis potentiellement 45 000 € d’astreinte par jour si le propriétaire ne cesse pas rapidement l’activité. Les montants peuvent donc devenir astronomiques très rapidement.
Quelles sanctions s’appliquent aux plateformes de location ?
Les plateformes de réservation en ligne (Airbnb, Booking, Abritel, etc.) sont également soumises à des obligations réglementaires strictes et peuvent être sanctionnées en cas de manquement.
L’amende maximale de 12 500 € peut être prononcée contre une plateforme pour chacun des manquements suivants : défaut d’affichage du numéro d’enregistrement sur les annonces, défaut d’information légale des loueurs sur leurs obligations, ou défaut de transmission des données d’activité à la commune.
L’amende peut atteindre 50 000 € par annonce en cas de défaut de retrait des annonces dépassant la durée maximale autorisée pour les résidences principales, ou en cas de défaut de transmission des données au portail numérique unique.
À partir de mai 2026, les plateformes qui ne respecteraient pas l’injonction de retrait d’une annonce frauduleuse pourront également être sanctionnées de 50 000 € par annonce concernée.
Ces sanctions visent à responsabiliser les plateformes et à en faire des acteurs de la régulation des meublés de tourisme, en les contraignant à vérifier la conformité des annonces publiées sur leurs sites.
Quels sont les risques en cas d’aide à la fraude ?
La loi de novembre 2024 a créé une nouvelle infraction : l’aide à la fraude au changement d’usage. Cette disposition vise principalement les conciergeries et autres intermédiaires qui aideraient sciemment des propriétaires à contourner la réglementation.
Tout intermédiaire (conciergerie, agence de gestion locative, plateforme) qui aide délibérément un propriétaire à louer un bien sans autorisation de changement d’usage alors que celle-ci est requise s’expose à une amende pouvant atteindre 100 000 € par local concerné.
Cette sanction considérable illustre la volonté du législateur de lutter non seulement contre les propriétaires contrevenants, mais aussi contre l’ensemble de l’écosystème qui pourrait faciliter la fraude.
Comment sécuriser juridiquement l’exploitation de mon gîte ?
Quelles sont les démarches prioritaires avant de mettre un gîte en location ?
La mise en location d’un gîte nécessite un parcours administratif rigoureux dont le non-respect peut entraîner de lourdes conséquences. Voici la check-list des démarches essentielles à accomplir avant de publier votre première annonce :
1. Vérifier le cadre réglementaire local : Renseignez-vous en mairie pour savoir si votre commune applique le changement d’usage, le numéro d’enregistrement, et quelles sont les règles spécifiques locales (durée maximale de location des résidences principales, quotas éventuels).
2. Vérifier le règlement de copropriété : Si votre bien est en copropriété, consultez attentivement le règlement pour vous assurer que la location en meublé de tourisme n’est pas interdite. En cas de doute, contactez votre syndic.
3. Effectuer la déclaration ou obtenir le numéro d’enregistrement : Selon votre commune, remplissez le formulaire cerfa de déclaration simple ou demandez votre numéro d’enregistrement via le téléservice communal. Cette démarche doit être accomplie avant toute mise en location.
4. Obtenir l’autorisation de changement d’usage si nécessaire : Si votre commune applique cette procédure et que votre bien n’est pas votre résidence principale louée moins de 120 jours par an, déposez votre demande d’autorisation. Attendez la décision favorable avant de louer.
5. Réaliser un DPE si requis : Pour les demandes d’autorisation de changement d’usage déposées depuis novembre 2024, assurez-vous que votre DPE est au moins classé E (et planifiez les éventuels travaux pour atteindre D avant 2034).
6. Envisager le classement : Évaluez l’opportunité de faire classer votre meublé pour bénéficier des avantages fiscaux et commerciaux associés.
7. S’informer sur ses obligations fiscales : Déterminez votre régime d’imposition (micro-BIC ou réel), vérifiez si vous relevez du statut LMNP ou LMP, et renseignez-vous sur la taxe de séjour applicable dans votre commune.
Comment prouver la conformité de son gîte en cas de contrôle ?
Face à un contrôle de l’administration, la conservation des justificatifs est votre meilleure protection. Constituez et conservez un dossier complet comprenant :
Le récépissé de déclaration ou le numéro d’enregistrement délivré par la mairie, l’autorisation de changement d’usage le cas échéant, avec la preuve de compensation si celle-ci était requise, le DPE en cours de validité (rappel : valable 10 ans), l’attestation de classement si votre meublé est classé en étoiles.
Pour les résidences principales, conservez également les preuves de votre occupation effective au moins huit mois par an : factures d’électricité, de gaz, d’eau, avis de taxe d’habitation, attestations d’assurance habitation. Ces documents peuvent s’avérer cruciaux en cas de contestation.
Conservez un registre précis des locations mentionnant les dates de réservation et le nombre de nuitées. Ce registre permet de prouver que vous respectez la limite de 120 jours pour les résidences principales. Certaines plateformes fournissent des récapitulatifs annuels qui constituent des justificatifs recevables.
Que faire en cas de changement de situation de mon gîte ?
Plusieurs événements peuvent modifier le statut réglementaire de votre gîte et nécessiter de nouvelles démarches administratives :
Vente du bien : Le nouveau propriétaire doit effectuer une nouvelle déclaration ou demander un nouveau numéro d’enregistrement à son nom. Les autorisations de changement d’usage sont en principe attachées au bien, mais vérifiez les conditions spécifiques auprès de votre mairie.
Changement d’usage du bien : Si vous décidez de cesser l’activité de location touristique pour louer le bien en résidence principale classique ou pour l’occuper vous-même, informez-en la mairie. En cas d’autorisation temporaire de changement d’usage, le retour à l’usage d’habitation est obligatoire à l’expiration de l’autorisation.
Modification du bien : Des travaux importants modifiant la capacité d’accueil, le nombre de pièces ou la surface peuvent nécessiter une mise à jour de votre déclaration ou de votre numéro d’enregistrement.
Expiration du classement : Si votre meublé est classé, n’oubliez pas que ce classement n’est valable que cinq ans. Anticipez la demande de renouvellement si vous souhaitez continuer à bénéficier des avantages associés.
Quelles perspectives d’évolution pour la réglementation des gîtes ?
Quel impact aura la généralisation du numéro d’enregistrement en 2026 ?
La mise en place du portail numérique unique en mai 2026 marque un tournant majeur dans la régulation des meublés de tourisme en France. Cette réforme s’inscrit dans le cadre du règlement européen du 11 avril 2024 visant à harmoniser les pratiques au niveau de l’Union européenne.
Le principal changement pour les propriétaires : vous n’aurez plus à naviguer entre différents téléservices communaux. Un seul portail national centralisera toutes les demandes d’enregistrement, quel que soit l’emplacement de votre bien. Cette simplification devrait faciliter la mise en conformité, particulièrement pour les propriétaires gérant plusieurs gîtes dans différentes communes.
L’exigence de pièces justificatives obligatoires constitue néanmoins une contrainte nouvelle. Le portail ne délivrera un numéro que si votre dossier est complet. Cette rigueur vise à fiabiliser les données d’enregistrement et à faciliter les contrôles a posteriori par les communes.
La possibilité de suspension ou de retrait des numéros d’enregistrement en cas de fraude renforce considérablement le pouvoir de sanction des communes. Un propriétaire qui fournirait de fausses informations pourrait voir son numéro suspendu, l’empêchant ainsi de poursuivre son activité légalement.
Comment anticiper les futures exigences de performance énergétique ?
L’échéance de 2034 pour l’obligation de DPE entre A et D peut sembler lointaine, mais les travaux de rénovation énergétique nécessitent souvent plusieurs années entre la décision, l’obtention des financements, la réalisation des travaux et la nouvelle certification. Anticiper dès maintenant est donc une stratégie prudente.
Plusieurs dispositifs d’aide financière existent pour accompagner les propriétaires dans la rénovation énergétique de leurs biens : MaPrimeRénov’, aides de l’Anah, crédit d’impôt, éco-prêt à taux zéro. Les conditions d’éligibilité et les montants varient selon la nature des travaux et les revenus du propriétaire.
Pour les gîtes situés dans des bâtiments anciens ou remarquables, la rénovation énergétique peut se heurter à des contraintes patrimoniales (monuments historiques, sites protégés). Renseignez-vous auprès des Architectes des Bâtiments de France (ABF) pour identifier les solutions techniques compatibles avec la préservation du caractère architectural.
Conseil stratégique : Si votre gîte présente actuellement un DPE classé F ou G, envisagez rapidement un audit énergétique pour évaluer les travaux nécessaires et leur coût. Cette anticipation vous permettra d’échelonner les investissements et de profiter des dispositifs d’aide avant leur éventuelle modification.
Quelles tendances réglementaires se dessinent pour les prochaines années ?
L’évolution récente de la réglementation des meublés de tourisme révèle plusieurs tendances de fond qui devraient se poursuivre dans les années à venir :
Renforcement des pouvoirs locaux : Les communes disposent d’une boîte à outils de plus en plus complète pour réguler les meublés de tourisme selon leurs besoins spécifiques. Cette tendance à la décentralisation devrait se confirmer, avec des réglementations locales de plus en plus diversifiées.
Alignement fiscal avec les locations classiques : La réduction progressive des avantages fiscaux des meublés de tourisme non classés reflète une volonté politique d’inciter à la location de longue durée dans les zones tendues. Cette convergence fiscale pourrait se poursuivre.
Digitalisation et partage de données : La mise en place de l’API meublés et du portail unique s’inscrit dans une dynamique de dématérialisation et d’automatisation des échanges entre plateformes, propriétaires et collectivités. Cette évolution facilitera les contrôles et la détection des fraudes.
Exigences environnementales croissantes : Au-delà du DPE, d’autres critères environnementaux pourraient progressivement s’imposer aux meublés de tourisme : gestion des déchets, consommation d’eau, mobilité douce. Le tourisme durable devient un enjeu prioritaire.
En définitive, l’accompagnement par un expert-comptable spécialisé comme le cabinet NeoGest devient de plus en plus précieux pour naviguer dans cette réglementation en constante évolution, optimiser votre fiscalité et sécuriser juridiquement votre activité de location de gîte ou de meublé de tourisme.
Contact cabinet NeoGest : Pour toute question relative à la fiscalité, la comptabilité ou la conformité réglementaire de votre activité de location de gîte, n’hésitez pas à contacter le cabinet d’expertise comptable NeoGest, dirigé par Reouven ABOULKER, qui accompagne les professionnels du secteur des logements insolites dans la sécurisation et l’optimisation de leur activité.