Vous vous lancez dans la location meublée non professionnelle et l’INSEE vient de vous attribuer un code à cinq caractères qui vous laisse perplexe ? Vous hésitez entre plusieurs catégories selon que vous proposez votre bien à l’année, à la semaine ou à la nuitée ? Le code APE est souvent considéré comme un détail administratif anodin alors qu’il classe officiellement votre activité dans la nomenclature française. Bien identifié, il évite des erreurs sur vos déclarations, vos contrats d’assurance ou votre dossier bancaire. Voici ce qu’il faut savoir pour choisir le bon code APE en LMNP, dans les règles applicables en 2026.
Qu’est-ce que le code APE et à quoi sert-il pour un loueur en meublé non professionnel ?
Le code APE (Activité Principale Exercée) est un identifiant composé de quatre chiffres et d’une lettre, attribué par l’INSEE à toute entité exerçant une activité économique en France. En LMNP, il classe votre activité de location meublée dans la nomenclature française des activités (NAF), à des fins essentiellement statistiques. Il figure sur votre avis de situation au répertoire SIRENE, sur vos éventuelles factures et sur la plupart des documents officiels liés à votre activité de bailleur.
Quelle différence entre code APE et code NAF ?
En pratique, il n’y en a aucune. Les deux termes désignent la même chose : un identifiant tiré de la nomenclature d’activités française (NAF rév. 2) en vigueur depuis 2008. Le code NAF est le code de la nomenclature, le code APE est le code que l’INSEE attribue à votre activité à partir de cette nomenclature. Vous verrez les deux appellations sur vos documents officiels, sans distinction d’usage.
Le code APE a-t-il une valeur juridique pour votre activité LMNP ?
C’est un point fondamental que beaucoup ignorent. L’article 5 du décret n° 2007-1888 du 26 décembre 2007 précise que l’attribution par l’INSEE d’un code APE, à des fins statistiques, ne saurait suffire à créer des droits ou des obligations à l’égard des unités concernées. Autrement dit, votre code APE ne détermine ni votre régime fiscal, ni votre statut juridique, ni vos obligations comptables. Ce sont les textes du Code général des impôts et du Code de commerce qui définissent vos obligations. Cela dit, un code APE incohérent avec votre activité réelle peut générer des frictions administratives qu’il vaut mieux éviter.
À quoi sert concrètement le code APE pour un LMNP ?
Le code APE intervient principalement dans cinq situations : ouverture d’un compte bancaire dédié à votre activité de location meublée, souscription d’une assurance propriétaire non occupant ou d’une assurance multirisque adaptée, inscription au répertoire SIRENE et obtention du SIRET, déclaration d’éventuels salariés (femme de ménage employée directement par exemple) et études économiques sectorielles menées par l’INSEE. Il n’a aucune incidence directe sur votre déclaration fiscale 2042-C-PRO ou sur le calcul de votre impôt.
Quel code APE choisir selon votre activité de location meublée ?
Le choix du code APE dépend exclusivement de la nature économique de votre activité, pas de votre statut fiscal. Que vous soyez LMNP ou LMP, le code attribué sera le même à activité identique. Trois codes principaux peuvent concerner un loueur en meublé.
Quel code APE pour une location meublée longue durée ?
Si vous louez un appartement ou une maison meublée dans le cadre d’un bail classique d’un an renouvelable (ou d’un bail étudiant de 9 mois) à un locataire qui en fait sa résidence principale ou secondaire, l’INSEE vous attribue le code 6820A : Location de logements. C’est le code de référence pour la grande majorité des LMNP en France. Il couvre la location de maisons et d’appartements meublés ou vides à usage d’habitation, ainsi que l’exploitation d’emplacements pour caravanes résidentielles.
Prenons un exemple. Madame Lévy possède un T2 à Lyon qu’elle loue meublé à un cadre en mobilité professionnelle pour 18 mois, puis à un étudiant pour 9 mois. Ses revenus locatifs annuels s’élèvent à 13 200 €, bien en deçà des seuils LMP. Lors de son immatriculation, elle se voit attribuer le code 6820A, qui correspond à son activité de location de logement à usage d’habitation.
Quel code APE pour une location saisonnière ou de courte durée ?
Si vous proposez votre bien à la nuitée, à la semaine ou au mois sur des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking.com, vous relevez du code 5520Z : Hébergements touristiques et autres hébergements de courte durée. Ce code couvre les meublés de tourisme classés ou non, les gîtes, les chambres d’hôtes et plus généralement toute activité d’hébergement de courte durée sans services para-hôteliers significatifs.
Exemple concret. Monsieur Bensoussan loue un studio à Nice via Airbnb, à la nuitée, principalement pendant la saison estivale. Il génère 21 000 € de recettes annuelles. Bien qu’il reste LMNP au plan fiscal, son code APE sera 5520Z. Cette classification a une conséquence pratique importante : elle conditionne souvent la qualification de meublé de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, et l’application de la loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, qui durcit les obligations DPE et les pouvoirs d’encadrement des communes.
Quel code APE pour une activité para-hôtelière ?
Si vous franchissez le seuil de la para-hôtellerie en proposant, en plus de la mise à disposition du logement, au moins trois des quatre prestations prévues à l’article 261 D-4°-b du CGI (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception même non personnalisée de la clientèle), votre activité change de nature. Vous basculez alors dans la sphère hôtelière au sens fiscal, avec l’attribution possible d’un code APE de la section I comme le 5510Z : Hôtels et hébergement similaire. Cette requalification entraîne assujettissement à la TVA (10 % sur l’hébergement), affiliation possible à la sécurité sociale des indépendants et perte du statut LMNP au profit d’une activité commerciale à part entière.
Quel code APE pour la location de locaux commerciaux meublés ?
Si vous louez des bureaux meublés, des locaux commerciaux ou des terrains à des entreprises, vous ne relevez plus du LMNP au sens classique mais du code 6820B : Location de terrains et d’autres biens immobiliers. Cette situation reste marginale pour les particuliers investisseurs.
Tableau récapitulatif : quel code APE pour quelle activité ?
Pour vous y retrouver rapidement, voici un tableau synthétique des codes APE applicables à la location meublée et de leurs principales caractéristiques.
Comment obtenir son code APE en LMNP ?
L’obtention du code APE n’est pas une démarche autonome. Elle s’effectue automatiquement au moment de votre immatriculation au registre des entreprises, à partir des informations que vous renseignez sur la nature de votre activité.
Quelles démarches effectuer auprès du guichet unique de l’INPI ?
Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités de création, modification et cessation d’activité passent par le guichet unique de l’INPI, accessible sur procedures.inpi.fr. Pour démarrer votre activité LMNP, vous devez créer un compte, choisir « Entreprise individuelle » comme forme juridique, sélectionner l’activité de location meublée correspondant à votre situation (longue durée ou saisonnière) et joindre les pièces justificatives demandées. Sous 15 jours environ, vous recevez un avis de situation au répertoire SIRENE avec votre numéro SIRET et votre code APE. La démarche est gratuite et remplace l’ancien formulaire P0i.
Bon à savoir : la déclaration doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début effectif de la location. Une déclaration tardive peut compliquer vos obligations en matière de CFE.
Faut-il plusieurs SIRET lorsque vous louez plusieurs biens ?
Oui et non. Vous conservez un numéro SIREN unique (les 9 premiers chiffres), mais vous pouvez avoir plusieurs SIRET (14 chiffres) si vos biens sont situés à des adresses différentes. Chaque adresse correspond à un établissement secondaire avec son propre SIRET. En revanche, plusieurs biens situés à la même adresse (par exemple dans le même immeuble) sont regroupés sous un seul SIRET.
Cas pratique. Monsieur Cohen possède trois studios à Paris (15ᵉ, 16ᵉ et 18ᵉ arrondissements) qu’il loue tous en meublé longue durée. Il dispose d’un SIREN unique et de trois SIRET distincts, un par adresse. Tous ses établissements relèvent du code APE 6820A. À l’inverse, s’il avait acquis deux studios voisins dans le même immeuble, il n’aurait eu qu’un seul SIRET pour cette adresse.
Quelles sont les implications fiscales et sociales du code APE pour un LMNP ?
Si le code APE n’a pas de valeur juridique en lui-même, il intervient en arrière-plan dans plusieurs dispositifs administratifs et fiscaux. Voici les points à connaître.
Le code APE conditionne-t-il votre régime fiscal ?
Non. Que vous soyez en 6820A ou en 5520Z, vos revenus relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en application de l’article 35 I-5°bis du CGI. Vous avez le choix entre deux régimes : le micro-BIC avec un abattement forfaitaire (50 % pour la location meublée classique, 71 % pour les meublés de tourisme classés dans la limite de 77 700 € de recettes), ou le régime réel simplifié qui permet de déduire l’ensemble des charges et de pratiquer l’amortissement du bien. Le choix entre ces deux régimes ne dépend pas du code APE mais de la rentabilité fiscale comparée selon votre situation.
Point d’attention : la loi de finances pour 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025) a abaissé le plafond du micro-BIC à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés. Cette réforme touche directement les bailleurs sous le code 5520Z pratiquant la location saisonnière sans classement. Beaucoup ont basculé au régime réel en 2025 pour préserver leur rentabilité.
Êtes-vous redevable de la CFE quel que soit le code APE ?
Oui. Tout loueur en meublé, qu’il soit en 6820A ou en 5520Z, est en principe assujetti à la cotisation foncière des entreprises (CFE) dans la commune où se situe le bien loué. C’est une surprise pour beaucoup de nouveaux LMNP qui reçoivent leur premier avis en fin d’année. Le montant dépend de la valeur locative du bien et du taux fixé par la commune. Certaines exonérations sont prévues, notamment pour les locations meublées dans la résidence personnelle du bailleur (article 1459 du CGI).
Quand votre activité devient-elle soumise à TVA ?
La location meublée est en principe exonérée de TVA (article 261 D-4° du CGI). Vous y êtes soumis uniquement si vous proposez au moins trois des quatre prestations para-hôtelières déjà évoquées (petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception). Dans ce cas, votre activité bascule vers la para-hôtellerie, votre code APE peut évoluer vers le 5510Z, et vous êtes redevable de la TVA au taux de 10 % sur l’hébergement.
Exemple. Madame Dahan loue un studio à Cannes via Airbnb. Elle fournit le linge à chaque arrivée, propose un petit déjeuner livré par un commerçant local et assure le ménage entre chaque séjour. Avec trois prestations sur quatre, elle franchit le seuil de la para-hôtellerie et devient potentiellement redevable de la TVA. Son code APE peut faire l’objet d’une requalification par l’INSEE.
Le code APE a-t-il un impact sur la sécurité sociale ?
En LMNP « classique » (recettes inférieures à 23 000 € ou inférieures aux autres revenus du foyer fiscal), vous n’êtes pas affilié à la sécurité sociale des indépendants. Vos revenus sont uniquement soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. En revanche, dès que vous franchissez les seuils du LMP (article 155 IV du CGI : recettes supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer), ou que vous exercez de la location de courte durée avec des recettes supérieures à 23 000 €, vous pouvez basculer dans le régime des travailleurs indépendants. C’est l’activité réelle, pas le code APE, qui déclenche cette affiliation.
Comment modifier son code APE en cas d’erreur ou d’évolution d’activité ?
Un code APE n’est pas figé. Il évolue avec votre activité.
Dans quels cas faut-il demander une modification ?
Quatre situations principales justifient une modification du code APE : une erreur initiale d’attribution par l’INSEE, un changement de nature d’activité (passage de la location longue durée à la location saisonnière par exemple), un dépassement des seuils de para-hôtellerie entraînant une bascule vers le 5510Z, ou une mise à jour de la nomenclature NAF par l’INSEE.
Quelle procédure suivre pour changer votre code APE ?
La demande de modification s’effectue gratuitement sur le site de l’INSEE via un formulaire dédié. Vous devez préciser votre numéro SIREN, la description de votre nouvelle activité principale et joindre tout justificatif utile. L’INSEE étudie la demande et procède à la mise à jour dans un délai variable, généralement compris entre quelques semaines et deux mois. La modification est ensuite reportée automatiquement sur votre avis de situation SIRENE.
Le passage de LMNP à LMP entraîne-t-il un changement de code APE ?
En principe, non. Le statut LMNP ou LMP est une qualification fiscale définie par l’article 155 IV du CGI, indépendante de la classification statistique. Si vous restez sur une activité de location de logements meublés, vous conservez le code 6820A que vous franchissiez ou non les seuils du LMP. Le code change uniquement si la nature économique de votre activité change.
Quels pièges éviter avec votre code APE en LMNP ?
Plusieurs erreurs récurrentes peuvent compliquer votre activité. Voici les principales à anticiper.
Quels risques liés à un code APE erroné ?
Un code APE inadapté peut provoquer un refus de votre banque lors de l’ouverture d’un compte dédié, un rejet de certaines polices d’assurance, des erreurs sur votre dossier CFE (avec parfois des taxations forfaitaires défavorables), ou des incohérences dans vos déclarations que l’administration peut soulever en cas de contrôle. Plus rare mais possible : un mauvais code APE peut entraîner l’application d’une convention collective inadaptée si vous employez un salarié pour l’entretien de votre bien.
Quelles précautions prendre en cas de contrôle fiscal ?
L’administration fiscale ne se fonde pas sur votre code APE pour qualifier votre activité, mais sur les éléments réels de fait (nature des baux, durée des séjours, services proposés, recettes encaissées). Conservez donc soigneusement vos contrats de location, vos relevés Airbnb ou Booking, vos factures de services et tout document attestant de la réalité de votre activité. Si votre code APE diverge de votre activité effective, anticipez en demandant une mise à jour à l’INSEE.
Quelles évolutions 2025-2026 doivent retenir l’attention des LMNP ?
Le statut LMNP a connu des bouleversements majeurs depuis début 2025. Si ces réformes ne modifient pas directement le code APE, elles changent radicalement l’économie du statut.
La réintégration des amortissements modifie-t-elle votre stratégie ?
Oui, fortement. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a inséré au III de l’article 150 VB du CGI un mécanisme de réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière des LMNP au régime réel. Concrètement, les amortissements déduits durant la phase de location viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value à la revente. Cette mesure s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, et inclut les amortissements antérieurs à 2025 selon une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 (Réponse Mette, question n° 10097).
Illustration. Monsieur Levy a acheté un studio en 2014 pour 180 000 € et a déduit 50 000 € d’amortissements sur 12 ans. En 2026, il le revend 250 000 €. Avant la réforme, sa plus-value brute aurait été de 70 000 €. Désormais, le prix d’acquisition retenu est ramené à 130 000 € et sa plus-value brute s’élève à 120 000 € avant abattements pour durée de détention. L’impact fiscal est très significatif.
Le code APE est-il modifié par ces réformes ?
Non. Les codes 6820A et 5520Z restent inchangés. La réforme touche uniquement le mode de calcul de la plus-value et le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés. Votre classification statistique n’évolue pas. En revanche, l’arbitrage stratégique entre les deux codes peut peser : un bailleur en 5520Z au micro-BIC déclassé sera fortement incité à classer son meublé pour bénéficier de l’abattement majoré, ou à basculer au régime réel.
Pourquoi se faire accompagner par NEOGEST pour sécuriser votre activité LMNP ?
Le code APE n’est qu’un maillon de la chaîne administrative et fiscale du LMNP, mais une erreur peut générer des frictions durables avec les administrations, les banques et les assureurs. Au-delà du choix du code, c’est tout le dispositif qu’il faut sécuriser : arbitrage entre micro-BIC et réel, ventilation comptable terrain/construction pour optimiser l’amortissement, anticipation de la plus-value à la revente compte tenu de la réforme 2025, gestion de la CFE, déclaration de la liasse 2031 et de la 2042-C-PRO, suivi de la TVA en cas de bascule para-hôtelière.
Chez NEOGEST, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’hôtellerie, la para-hôtellerie et l’investissement locatif meublé, nous accompagnons des investisseurs et des loueurs en meublé dans la structuration, la déclaration et l’optimisation fiscale de leur activité. Que vous démarriez votre première LMNP ou que vous gériez un portefeuille de plusieurs biens à différents codes APE, nous mettons à votre service notre expertise du droit comptable et fiscal français appliqué au secteur de l’hébergement.
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