L'achat d'un local, d'un mur d'hôtel, d'un fonds de commerce ou la constitution d'une société passe presque toujours par la case notaire. Et au moment de recevoir le décompte définitif, une question revient sans cesse : où enregistrer ces frais en comptabilité, et quel choix est le plus avantageux ? La réponse n'est pas anodine. Selon la méthode retenue, vous pouvez réduire votre résultat imposable dès cette année ou étaler la déduction sur plusieurs exercices. Voici tout ce qu'il faut savoir pour comptabiliser correctement vos frais de notaire et éviter les erreurs qui coûtent cher.
Que recouvrent réellement les frais de notaire ?
Premier réflexe à avoir : comprendre ce que vous payez. L’expression frais de notaire est trompeuse. Dans le décompte que vous recevez, la rémunération du notaire ne représente qu’une petite partie du total. La majorité des sommes correspond à des taxes collectées pour le compte de l’État. Concrètement, un décompte de notaire se décompose en plusieurs blocs :
- Les émoluments du notaire, c'est-à-dire sa rémunération tarifée, soumise à TVA à 20 %.
- Les droits de mutation (droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière), qui constituent souvent le poste le plus lourd dans l'ancien.
- Les débours, ces sommes avancées par le notaire pour votre compte (documents d'urbanisme, géomètre, frais de cadastre).
- Les éventuels frais d'hypothèque ou de garantie lorsque l'achat est financé par un emprunt garanti.
Cette distinction n’est pas que théorique. Chaque catégorie de frais répond à une logique comptable propre, et le relevé de situation établi par le notaire ne constitue pas une facture au sens comptable. C’est le décompte définitif qui sert de pièce justificative.
Frais de notaire : charges ou immobilisation ?
C’est le cœur de la question. Le Plan comptable général, dans son article 213-8 (ancien article 321-10), ouvre une option : les droits de mutation, honoraires, commissions et frais d’actes liés à une acquisition peuvent, au choix de l’entreprise, soit être comptabilisés directement en charges, soit être rattachés au coût d’acquisition de l’immobilisation. Les deux méthodes sont parfaitement légales. Elles n’ont simplement pas le même effet sur votre résultat et votre trésorerie fiscale.
La comptabilisation en charges fait peser l’intégralité des frais sur le résultat de l’exercice en cours. Vous déduisez tout, tout de suite. L’impact est immédiat et maximal sur l’année de l’achat.
Le rattachement au coût d’acquisition intègre les frais dans la valeur de l’immobilisation. Leur déduction se fait alors progressivement, au rythme des amortissements du bien. La charge est lissée sur toute la durée de vie de l’actif.
Depuis 2018, l’Autorité des normes comptables considère le rattachement à l’actif comme la méthode de référence. Mais la comptabilisation en charges reste autorisée et largement pratiquée, notamment par les PME qui cherchent à réduire leur impôt rapidement.
Comment comptabiliser les frais de notaire en charges ?
Si vous optez pour la déduction immédiate, vous devez ventiler les frais selon leur nature dans les comptes appropriés. Tout ne va pas dans le même compte. Voici les comptes à utiliser :
- Compte 6226 « Honoraires » pour les émoluments du notaire. C'est le compte central, celui qui revient le plus souvent.
- Compte 6227 « Frais d'actes et de contentieux » pour les frais d'hypothèque, les frais de transfert de propriété et les frais légaux.
- Compte 6354 « Droits d'enregistrement et de timbre » pour les droits de mutation et la taxe de publicité foncière.
- Compte 44566 « TVA déductible » pour la TVA grevant les émoluments du notaire, à condition que votre entreprise y soit assujettie.
Prenons un exemple concret. La SARL Cersa, une entreprise du BTP, acquiert un local de stockage pour 100 000 €. Le décompte du notaire fait apparaître 8 390 € de frais, dont 1 800 € d’émoluments soumis à TVA, 360 € de TVA, 6 000 € de droits d’enregistrement et 230 € de frais d’actes. Cersa comptabilise depuis sa création ses frais d’acquisition en charges. La ventilation de l’écriture est la suivante :
Ces 8 030 € de charges viennent réduire le résultat de Cersa dès l’exercice en cours, la TVA de 360 € étant pour sa part récupérée.
Comment comptabiliser les frais de notaire en immobilisation ?
Si vous choisissez le rattachement à l’actif, les frais ne transitent pas par les comptes de charges. Ils viennent augmenter la valeur d’entrée du bien dans les comptes d’immobilisations. Les comptes concernés dépendent de la nature de l’actif acquis :
- Compte 211 « Terrains » pour la part terrain, qui n'est jamais amortissable.
- Compte 213 « Constructions » (ou 2131 « Bâtiments ») pour la part construction.
- Compte 2135 « Installations générales, agencements » pour les aménagements.
Attention à un point essentiel : la dissociation du terrain et de la construction est obligatoire. Le terrain ne s’amortit pas, contrairement à la construction. Si vous ne distinguez pas les deux, vous obtenez une base d’amortissement faussée, et l’administration fiscale peut le remettre en cause. Une répartition arbitraire du type 90 %-10 % est à proscrire. Mieux vaut s’appuyer sur une attestation du notaire ou d’un expert immobilier.
Reprenons le cas de l’hôtel Le Belvédère, une SCI à l’IS qui acquiert des murs d’hôtel pour 1 000 000 € avec un emprunt hypothécaire. Les frais de notaire s’élèvent à 73 000 €. En optant pour l’immobilisation, la SCI répartit ces frais entre le terrain et la construction au prorata de leur valeur. La part rattachée à la construction sera amortie sur la durée de vie du bâtiment, par exemple 30 à 50 ans, ce qui lisse considérablement l’impact fiscal mais le dilue dans le temps.
Comment comptabiliser un décompte définitif pour l'achat d'un bâtiment ?
Le décompte définitif est la pièce maîtresse. C’est lui qui détaille l’ensemble des sommes et qui sert de base à l’écriture comptable. Pour un achat de bâtiment, la logique est la suivante :
- Le prix du bien est enregistré au compte d'immobilisation correspondant (211 pour le terrain, 2131 pour le bâtiment).
- Les honoraires du notaire vont en 6226 si vous comptabilisez en charges, ou viennent majorer l'immobilisation si vous immobilisez.
- Les autres frais spécifiques sont enregistrés selon leur nature propre : par exemple la taxe foncière au compte 614 « Charges locatives et de copropriété » ou une redevance au compte 613.
- Le solde à payer ou le déblocage d'emprunt doit également être constaté.
Un point de vigilance fréquent : lorsqu’un emprunt est débloqué directement chez le notaire, l’écriture de déblocage des fonds par la banque doit elle aussi être comptabilisée. Un solde « anormalement élevé » dans le décompte est souvent le signe qu’une écriture de prêt reste à enregistrer.
L'option charges ou immobilisation est-elle réversible ?
Non, et c’est un piège classique. L’option est irrévocable et s’applique de manière uniforme et homogène à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles de l’entreprise.
Autrement dit, vous ne pouvez pas immobiliser les frais d’un achat et passer en charges ceux d’un autre. Le choix engage l’ensemble de votre politique comptable. Une exception existe toutefois pour les titres immobilisés et titres de placement, qui relèvent d’une option distincte.
Sur le plan fiscal, les traitements comptable et fiscal doivent rester cohérents : vous ne pouvez pas immobiliser comptablement et déduire fiscalement, ou l’inverse. L’option fiscale, formalisée sur papier libre joint à la déclaration de résultats du premier exercice concerné, suit l’option comptable. Un changement n’est admis que dans le cas d’un changement de méthode comptable dûment justifié.
Quel choix privilégier entre charges et immobilisation ?
Tout dépend de votre stratégie et de votre situation. Voici un tableau comparatif pour y voir clair.
| Critère | Comptabilisation en charges | Rattachement à l'immobilisation |
|---|---|---|
| Impact sur le résultat | Déduction immédiate et totale l'année de l'achat | Déduction étalée via les amortissements |
| Effet fiscal court terme | Réduction forte de l'impôt dès l'exercice | Réduction faible la première année |
| Trésorerie | Avantage immédiat | Avantage lissé dans le temps |
| Plus-value future à la revente | Plus élevée (valeur comptable plus faible) | Plus faible (valeur comptable plus élevée) |
| Adapté à | Entreprise bénéficiaire cherchant à réduire l'impôt vite | Entreprise souhaitant lisser ou présentant un déficit |
| Statut PCG | Méthode autorisée | Méthode de référence depuis 2018 |
Concrètement, si votre entreprise réalise de bons bénéfices et que vous souhaitez réduire votre impôt dès maintenant, la comptabilisation en charges est souvent préférée. À l’inverse, si vous êtes en phase de démarrage, en déficit, ou si vous anticipez une revente avec plus-value, l’immobilisation peut s’avérer plus pertinente puisqu’elle augmente la valeur comptable du bien et réduit la plus-value taxable lors de la cession.
Comment comptabiliser les frais de notaire à la création d'une société ?
Les frais de notaire engagés lors de la constitution d’une société ne suivent pas la même logique que ceux d’une acquisition d’immeuble. Ils peuvent être enregistrés :
- Au compte 201 « Frais d'établissement » s'ils sont immobilisés et amortis sur plusieurs années, généralement cinq ans maximum.
- Au compte 6226 « Honoraires » s'ils sont inscrits directement en charges de l'exercice.
De même, les frais liés à une modification des statuts (changement de gérant, transfert de siège, augmentation de capital) relèvent en général du compte 6226. Dans une SCI à l’IS, ils peuvent être portés en 201 et amortis. Ces frais, sans lien direct avec une immobilisation précise, ne suivent pas l’option d’incorporation au coût d’acquisition.
La TVA sur les frais de notaire est-elle récupérable ?
Attention à ne pas confondre. Les frais de notaire dans leur ensemble ne sont pas récupérables comme de la TVA. La majorité de ces frais correspond à des taxes et droits d’enregistrement qui ne supportent pas de TVA.
En revanche, les émoluments du notaire sont soumis à la TVA à 20 %, et cette TVA est récupérable si votre entreprise est assujettie. Elle se comptabilise alors au compte 44566. C’est donc uniquement sur la part « honoraires » que joue le mécanisme de récupération, pas sur l’ensemble du décompte.
Compte 108 ou compte 455 : pourquoi cela compte ?
Cette question revient souvent chez les dirigeants qui financent personnellement certaines dépenses, y compris des frais de notaire avancés pour leur société. Le choix entre ces deux comptes n’est pas neutre, surtout en cas de difficultés financières.
Avec le compte 108 « Compte de l’exploitant », vos retraits personnels et vos apports apparaissent comme des prélèvements directs sur l’actif de l’entreprise. Ce fonctionnement, propre aux entreprises individuelles, peut devenir contestable en cas de difficultés : les sommes prélevées sont assimilées à une réduction de l’actif, sans contrepartie juridique formalisée.
Avec le compte 455 « Associés, comptes courants », la logique change. Ce compte matérialise une véritable relation contractuelle entre vous et votre société. Vos apports deviennent une créance que la société vous doit, et vos rémunérations ou remboursements reposent sur un fondement juridique clair. En cas de litige avec des créanciers, cette formalisation renforce la légitimité de vos mouvements financiers et protège mieux vos intérêts.
Pour un dirigeant de société soumise à l’IS, le passage par le compte courant d’associé (455) est donc généralement plus sécurisant que le mécanisme du compte de l’exploitant (108), réservé quant à lui aux entreprises individuelles.
Quels sont les risques et points de vigilance à connaître ?
Plusieurs erreurs reviennent régulièrement et exposent l’entreprise à un redressement ou à une perte d’avantage fiscal :
- Ne pas dissocier le terrain de la construction lors d'une immobilisation. C'est l'un des premiers points contrôlés, car une base d'amortissement gonflée par la valeur du terrain est systématiquement rejetée.
- Mélanger les méthodes entre deux acquisitions, en violation du principe d'homogénéité. L'option vaut pour toutes les immobilisations.
- Comptabiliser sur la base du relevé de situation plutôt que du décompte définitif. Seul le décompte définitif fait foi.
- Oublier de retraiter fiscalement lorsque l'option comptable et l'option fiscale divergent, ce qui est en principe interdit puisqu'elles doivent rester cohérentes.
- Récupérer la TVA sur l'ensemble du décompte alors qu'elle ne s'applique qu'aux émoluments.
En cas de contrôle, la preuve repose sur les pièces justificatives : décompte définitif du notaire, acte de vente signé, attestation de répartition terrain/construction. Conservez-les soigneusement, car ce sont elles qui sécurisent votre traitement comptable.
Comment NEOGEST peut vous accompagner ?
La comptabilisation des frais de notaire illustre parfaitement un principe que nous appliquons au quotidien chez NEOGEST : une écriture comptable n’est jamais neutre fiscalement. Le choix entre charges et immobilisation, la ventilation des comptes, la dissociation terrain/construction ou encore l’arbitrage entre compte 108 et compte 455 ont des conséquences directes sur votre impôt, votre trésorerie et votre protection en cas de difficulté.
Que vous soyez dirigeant dans le BTP, hôtelier ou investisseur immobilier, notre cabinet vous aide à faire les bons choix dès l’acquisition, à sécuriser vos écritures et à optimiser votre fiscalité dans le respect strict des règles applicables. Avant tout achat structurant, un échange en amont avec votre expert-comptable permet d’éviter les erreurs irréversibles et de retenir l’option la plus adaptée à votre situation.
Pour un accompagnement personnalisé sur vos opérations immobilières et votre stratégie comptable, l’équipe NEOGEST est à votre disposition.
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