Le marché hôtelier français connaît une dynamique exceptionnelle depuis 2023, confirmée en 2025 et au premier semestre 2026. Avec 3 milliards d'euros investis en 2025 (44 % au-dessus de la moyenne des dix dernières années), 1,3 milliard au premier semestre 2026 (+40 %) et des performances d'exploitation qui dépassent désormais les niveaux d'avant-crise, reprendre un hôtel constitue aujourd'hui une opportunité particulièrement intéressante pour les entrepreneurs, investisseurs et professionnels du secteur. Contrairement aux bureaux ou aux commerces qui ont connu des baisses d'investissement de plus de 50 % en 2023, l'hôtellerie maintient des volumes significatifs et attire des profils variés : groupes hôteliers, family offices, fonds d'investissement et investisseurs individuels. La reprise d'un hôtel permet de bénéficier d'un outil d'exploitation immédiatement opérationnel, avec une clientèle existante, des équipes en place et une notoriété déjà établie. Chez NEOGEST, nous accompagnons les repreneurs à chaque étape de leur projet. Voici les points qu'il faut absolument maîtriser.
L'essentiel
Le marché est actif : 3 milliards d'euros investis dans l'hôtellerie française en 2025, 1,3 milliard au premier semestre 2026, en hausse de 40 %.
Reprendre les murs et le fonds sécurise l'emplacement mais mobilise deux à trois fois plus de capitaux ; reprendre le fonds seul expose au bail et au bailleur.
Un hôtel se valorise par un multiple de son excédent brut d'exploitation (ou de l'EBITDAR quand il est locataire), recoupé par le prix par chambre des transactions comparables.
Les banques demandent 30 à 40 % d'apport et prêtent autour de 3,5 % sur 7 ans en 2026.
Avant de signer : trois ans de comptes, l'état du bail, les travaux de mise aux normes, le personnel repris et les contrats OTA. Notre check-list d'audit reprend chaque point.
Mis à jour le 5 novembre 2026.
Faut-il reprendre les murs et le fonds de commerce ou uniquement le fonds ?
Cette question constitue le premier arbitrage stratégique et financier que tout repreneur doit trancher. La réponse dépend de votre profil, de vos capacités financières, de votre projet et de votre horizon d’investissement.
Qu'est-ce que la reprise en murs et fonds ?
La reprise en murs et fonds signifie que vous achetez à la fois l’actif immobilier (les locaux, le terrain, le bâtiment) et l’actif d’exploitation (le fonds de commerce hôtelier). C’est la formule la plus fréquente sur le marché hôtelier et la structure privilégiée par les investisseurs.
Les avantages de cette approche sont substantiels. Vous devenez propriétaire de l’intégralité de l’outil de travail, ce qui vous confère une totale liberté de gestion et d’aménagement. Vous ne payez aucun loyer à un tiers, ce qui améliore mécaniquement votre rentabilité opérationnelle. À long terme, vous bénéficiez de la revalorisation potentielle de l’actif immobilier, qui représente souvent une partie significative de votre patrimoine professionnel.
À titre indicatif, selon les transactions récentes, le prix par chambre varie considérablement selon la localisation et la catégorie. À Paris, comptez entre 500 000 € et 2,5 millions d’euros par chambre pour un établissement 4 ou 5 étoiles en murs et fonds, tandis qu’en province, les prix oscillent entre 100 000 € et 400 000 € par chambre pour un 3 ou 4 étoiles.
Cependant, cette option exige un apport initial très conséquent. Avec des taux de crédit aux PME autour de 3,5 % en 2026 (3,2 à 3,9 % sur sept ans selon le profil), les banques demandent désormais des apports en fonds propres de 30 à 45 %, contre 20 à 30 % avant 2022. Pour un hôtel valorisé à 5 millions d’euros, prévoyez entre 1,75 et 2,25 millions d’euros d’apport personnel ou d’associés.
Qu'implique la reprise du fonds de commerce uniquement ?
La reprise du fonds de commerce seul consiste à acheter uniquement l’exploitation hôtelière, tout en devenant locataire des murs via un bail commercial. Cette formule nécessite un investissement initial beaucoup plus accessible, généralement 3 à 5 fois inférieur à l’achat en murs et fonds.
Cette structure est particulièrement adaptée aux repreneurs disposant d’une capacité d’investissement limitée ou souhaitant tester un concept avant de s’engager plus lourdement. Le fonds de commerce représente classiquement entre 15 et 25 % de la valeur totale d’un actif hôtelier mature.
Toutefois, vous devrez verser un loyer mensuel au propriétaire des murs, généralement calculé en pourcentage du chiffre d’affaires (8 à 15 % du CA HT) ou sous forme de loyer fixe. Cette charge récurrente impacte directement votre rentabilité. De plus, vous dépendez du propriétaire pour tous les travaux de gros œuvre et d’amélioration structurelle de l’établissement, ce qui peut limiter votre capacité à faire évoluer votre positionnement.
Cas type de reprise en fonds de commerce seul
Prenons un hôtel 2 étoiles de 30 chambres en périphérie d’une grande ville de province, dont l’ensemble murs et fonds vaudrait environ 1,8 million d’euros. Le fonds seul peut se négocier autour de 350 000 €. Le repreneur paie alors un loyer de l’ordre de 6 000 € par mois, soit environ 12 % de son chiffre d’affaires, et démarre avec un apport d’environ 120 000 €. À terme, l’acquisition des murs reste une piste pour sécuriser l’investissement et cesser de payer un loyer.
Quelle option choisir selon votre profil ?
Si vous disposez d’une capacité financière solide et envisagez un projet à long terme (10 ans et plus), privilégiez la reprise en murs et fonds. Cette structure vous offre la maîtrise complète de votre outil et vous permet de capitaliser sur la valorisation immobilière.
Si votre priorité est de limiter l’investissement initial ou de tester un premier projet hôtelier avant de vous développer, optez pour la reprise du fonds uniquement. Cette approche vous permet de vous concentrer sur l’exploitation et de prouver votre capacité à générer des résultats avant d’investir plus massivement.
Dans certains cas, une stratégie hybride peut être envisagée : reprendre d’abord le fonds, puis négocier avec le propriétaire une option d’achat des murs à moyen terme, une fois que vous aurez démontré votre capacité à développer l’exploitation.
Récapitulatif des deux options
- Murs et fonds : maîtrise totale de l'actif, pas de loyer, capitalisation immobilière à long terme, mais apport personnel élevé (35 à 45 %)
- Fonds de commerce seul : ticket d'entrée 3 à 5 fois inférieur, idéal pour un premier projet, mais loyer mensuel récurrent (8 à 15 % du CA) et dépendance au bailleur
- Stratégie hybride : reprise du fonds dans un premier temps, puis négociation d'une option d'achat des murs à moyen terme
Comment évaluer correctement la valeur d'un hôtel ?
L’évaluation d’un actif hôtelier ne s’improvise pas. Elle requiert une analyse approfondie des performances économiques, de l’état de l’actif immobilier et du potentiel de développement futur. Une erreur d’appréciation peut vous coûter des centaines de milliers d’euros ou compromettre la viabilité de votre projet. L’outil interactif ci-dessous détaille les indicateurs financiers à surveiller, les méthodes de valorisation à employer et les pièges à éviter lors de votre due diligence.
Les dix vérifications avant de signer
Une reprise se joue dans l'audit préalable. Voici les dix points que nous passons en revue avec chaque repreneur, détaillés dans notre check-list d'audit comptable et financier.
- Trois exercices de comptes, avec le détail du chiffre d'affaires par mois et par segment (hébergement, restauration, annexes).
- Le bail commercial : durée restante, loyer, clauses de révision, travaux à la charge du preneur, droit au renouvellement.
- L'état du bâtiment et les travaux de mise aux normes (incendie, accessibilité, performance énergétique) à chiffrer avant l'offre.
- Le classement Atout France, sa date de validité et les critères qui pourraient faire perdre une étoile.
- Le personnel repris : contrats, ancienneté, avantages acquis, litiges prud'homaux en cours.
- Les contrats de distribution (OTA, agences, corporate) et la part des réservations directes.
- Les dettes sociales et fiscales, les échéanciers en cours et les contrôles passés.
- La taxe de séjour collectée et reversée, souvent source de régularisation.
- Les assurances et sinistres des trois dernières années.
- Les retraitements de l'EBE : rémunération du dirigeant, loyers entre sociétés liées, charges exceptionnelles.
Pour aller plus loin
- Simulateur de valorisation d'un hôtel, murs et fonds
- Business plan hôtel et prévisionnel
- Comment valoriser un hôtel à vendre
- Acheter un hôtel-restaurant : la check-list d'audit
- Acheter un hôtel à Paris : guide comptable et fiscal
- Quel apport personnel pour un prêt bancaire hôtelier ?
- Notre accompagnement des hôtels
Questions fréquentes
Vaut-il mieux reprendre les murs ou seulement le fonds ?
Les murs sécurisent et constituent un patrimoine, mais demandent beaucoup plus d'apport. Le fonds seul permet de démarrer avec moins de capitaux, au prix d'un loyer et d'une dépendance au bail.
Comment savoir si le prix demandé est juste ?
En rapprochant le multiple d'EBE proposé des transactions comparables et du prix par chambre, et en vérifiant que l'EBE présenté est bien retraité des éléments non récurrents.
Les salariés sont-ils repris avec l'hôtel ?
Oui, les contrats de travail sont transférés automatiquement avec le fonds, ancienneté comprise.
Quel délai pour une reprise ?
Six à douze mois entre la lettre d'intention et la signature, audits et financement compris.
Pour aller plus loin : notre accompagnement des hôtels, l’apport nécessaire pour un prêt hôtelier, la check-list d’audit avant l’achat.
Échangeons sur votre projet
Création, reprise, changement de cabinet ou simple question sur vos chiffres : un premier échange de trente minutes, offert, pour voir ce que nous pouvons faire ensemble.
