Le marché hôtelier français connaît une dynamique exceptionnelle depuis 2023. Avec 2,1 milliards d'euros investis et des performances d'exploitation qui dépassent désormais les niveaux d'avant-crise, reprendre un hôtel constitue aujourd'hui une opportunité particulièrement intéressante pour les entrepreneurs, investisseurs et professionnels du secteur. Contrairement aux bureaux ou aux commerces qui ont connu des baisses d'investissement de plus de 50 % en 2023, l'hôtellerie maintient des volumes significatifs et attire des profils variés : groupes hôteliers, family offices, fonds d'investissement et investisseurs individuels. La reprise d'un hôtel permet de bénéficier d'un outil d'exploitation immédiatement opérationnel, avec une clientèle existante, des équipes en place et une notoriété déjà établie. Chez NEOGEST, nous accompagnons les repreneurs à chaque étape de leur projet. Voici les points qu'il faut absolument maîtriser.
Faut-il reprendre les murs et le fonds de commerce ou uniquement le fonds ?
Cette question constitue le premier arbitrage stratégique et financier que tout repreneur doit trancher. La réponse dépend de votre profil, de vos capacités financières, de votre projet et de votre horizon d’investissement.
Qu'est-ce que la reprise en murs et fonds ?
La reprise en murs et fonds signifie que vous achetez à la fois l’actif immobilier (les locaux, le terrain, le bâtiment) et l’actif d’exploitation (le fonds de commerce hôtelier). Cette formule représente environ 85 % des transactions hôtelières en France et constitue la structure privilégiée par les investisseurs.
Les avantages de cette approche sont substantiels. Vous devenez propriétaire de l’intégralité de l’outil de travail, ce qui vous confère une totale liberté de gestion et d’aménagement. Vous ne payez aucun loyer à un tiers, ce qui améliore mécaniquement votre rentabilité opérationnelle. À long terme, vous bénéficiez de la revalorisation potentielle de l’actif immobilier, qui représente souvent une partie significative de votre patrimoine professionnel.
Selon les données du marché 2023, le prix par chambre varie considérablement selon la localisation et la catégorie. À Paris, comptez entre 500 000 € et 2,5 millions d’euros par chambre pour un établissement 4 ou 5 étoiles en murs et fonds, tandis qu’en province, les prix oscillent entre 100 000 € et 400 000 € par chambre pour un 3 ou 4 étoiles.
Cependant, cette option exige un apport initial très conséquent. Avec la remontée des taux d’intérêt qui atteignent 3 à 4 % en 2024, les banques demandent désormais des apports en fonds propres de 35 à 45 %, contre 20 à 30 % avant 2022. Pour un hôtel valorisé à 5 millions d’euros, prévoyez entre 1,75 et 2,25 millions d’euros d’apport personnel ou d’associés.
Qu'implique la reprise du fonds de commerce uniquement ?
La reprise du fonds de commerce seul consiste à acheter uniquement l’exploitation hôtelière, tout en devenant locataire des murs via un bail commercial. Cette formule nécessite un investissement initial beaucoup plus accessible, généralement 3 à 5 fois inférieur à l’achat en murs et fonds.
Cette structure est particulièrement adaptée aux repreneurs disposant d’une capacité d’investissement limitée ou souhaitant tester un concept avant de s’engager plus lourdement. Le fonds de commerce représente classiquement entre 15 et 25 % de la valeur totale d’un actif hôtelier mature.
Toutefois, vous devrez verser un loyer mensuel au propriétaire des murs, généralement calculé en pourcentage du chiffre d’affaires (8 à 15 % du CA HT) ou sous forme de loyer fixe. Cette charge récurrente impacte directement votre rentabilité. De plus, vous dépendez du propriétaire pour tous les travaux de gros œuvre et d’amélioration structurelle de l’établissement, ce qui peut limiter votre capacité à faire évoluer votre positionnement.
Exemple concret de reprise en fonds de commerce seul
Jean-Marc a repris en 2024 le fonds de commerce d’un hôtel 2 étoiles de 30 chambres près de Lyon pour 350 000 €, alors que l’ensemble murs et fonds valait 1,8 million d’euros. Il paie un loyer mensuel de 6 000 €, soit environ 12 % de son chiffre d’affaires annuel moyen. Cette formule lui a permis de se lancer avec un apport de seulement 120 000 €, mais il sait qu’à terme, il devra envisager l’acquisition des murs pour sécuriser son investissement et cesser de payer un loyer.
Quelle option choisir selon votre profil ?
Si vous disposez d’une capacité financière solide et envisagez un projet à long terme (10 ans et plus), privilégiez la reprise en murs et fonds. Cette structure vous offre la maîtrise complète de votre outil et vous permet de capitaliser sur la valorisation immobilière.
Si votre priorité est de limiter l’investissement initial ou de tester un premier projet hôtelier avant de vous développer, optez pour la reprise du fonds uniquement. Cette approche vous permet de vous concentrer sur l’exploitation et de prouver votre capacité à générer des résultats avant d’investir plus massivement.
Dans certains cas, une stratégie hybride peut être envisagée : reprendre d’abord le fonds, puis négocier avec le propriétaire une option d’achat des murs à moyen terme, une fois que vous aurez démontré votre capacité à développer l’exploitation.
Récapitulatif des deux options
- Murs et fonds : maîtrise totale de l'actif, pas de loyer, capitalisation immobilière à long terme, mais apport personnel élevé (35 à 45 %)
- Fonds de commerce seul : ticket d'entrée 3 à 5 fois inférieur, idéal pour un premier projet, mais loyer mensuel récurrent (8 à 15 % du CA) et dépendance au bailleur
- Stratégie hybride : reprise du fonds dans un premier temps, puis négociation d'une option d'achat des murs à moyen terme
Comment évaluer correctement la valeur d'un hôtel ?
L’évaluation d’un actif hôtelier ne s’improvise pas. Elle requiert une analyse approfondie des performances économiques, de l’état de l’actif immobilier et du potentiel de développement futur. Une erreur d’appréciation peut vous coûter des centaines de milliers d’euros ou compromettre la viabilité de votre projet. L’outil interactif ci-dessous détaille les indicateurs financiers à surveiller, les méthodes de valorisation à employer et les pièges à éviter lors de votre due diligence.
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