Simulateur frais de notaire 2026 : droits de mutation, émoluments et droits réduits
Les « frais de notaire » sont surtout des impôts : sur un logement ancien, les droits de mutation représentent environ 80 % de la somme. Depuis la loi de finances pour 2025, 89 départements, dont Paris et toute l’Île-de-France, ont porté leur taux à 5 %, ce qui fait passer les droits de 5,81 % à 6,32 % du prix. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse.
Ce simulateur calcule vos frais ligne par ligne avec les paramètres 2026 : part départementale, taxe communale, frais d’assiette, émoluments du notaire au barème, contribution de sécurité immobilière et débours. Il compare aussi les régimes de droits réduits : logement neuf ou en VEFA, terrain à bâtir vendu avec TVA, achat par un marchand de biens avec engagement de revendre, engagement de construire.
Simulateur : frais de notaire
Paramètres 2026Notaire et financement
Comment utiliser ce simulateur
Choisissez la nature de votre achat, puis indiquez le prix affiché et, le cas échéant, les frais d’agence à votre charge : ils sont retirés de l’assiette des droits. Sélectionnez le département du bien : le taux 2026 s’affiche et vous pouvez le forcer à 5 %, 4,5 % ou 3,8 % si votre notaire vous indique un autre taux.
Cochez la case primo-accédant si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis 2 ans. Indiquez le mobilier vendu avec le bien, à justifier par un inventaire. Dans « Notaire et financement », ajustez la remise éventuelle, le forfait de débours et votre apport.
Le résultat donne le total, le pourcentage du prix, le détail de chaque taxe, la comparaison des régimes et le montant à financer, que vous pouvez reporter dans le simulateur d’emprunt.
Ce qu'il faut retenir
- 6,32 % ou 5,81 % : Dans l’ancien, les droits de mutation atteignent 6,32 % du prix dans les 89 départements à 5 %, et 5,81 % là où le taux reste à 4,5 %.
- Primo-accédants protégés : Sans résidence principale possédée depuis 2 ans, vous restez à 4,5 % : 1 536 € d’économie pour un achat de 300 000 €.
- Droits réduits à 0,715 % : Neuf ou VEFA, terrain à bâtir vendu avec TVA et achat avec engagement de revendre sous 5 ans ne supportent que 0,715 %.
- 125 € pour construire : Un assujetti à la TVA qui s’engage à construire sous 4 ans ne paie qu’un droit fixe de 125 € au lieu des droits proportionnels.
Combien de frais de notaire pour un achat de 300 000 € en 2026 ?
Pour un logement ancien de 300 000 € dans un département à 5 %, comme Paris, les frais de notaire atteignent 23 809 €, soit 7,94 % du prix. Le même bien neuf ou en VEFA ne coûte que 6 998 € de frais, grâce aux droits réduits à 0,715 %.
| Achat de 300 000 € | Frais de notaire | % du prix |
|---|---|---|
| Ancien, département à 5 % | 23 809 € | 7,94 % |
| Ancien, primo-accédant (4,5 %) | 22 273 € | 7,42 % |
| Neuf, VEFA ou engagement de revendre (0,715 %) | 6 998 € | 2,33 % |
| Engagement de construire (droit fixe de 125 €) | 4 978 € | 1,66 % |
Les frais de notaire se préparent avant le compromis : choix du régime, ventilation du mobilier, rédaction du mandat d’agence et, pour un professionnel, opportunité d’un engagement de revendre ou de construire. Pour financer l’ensemble, testez le simulateur d’emprunt. Vous achetez les murs d’un établissement ? Lisez la checklist d’audit avant d’acheter un hôtel-restaurant et comparez les structures avec le simulateur de choix de la forme juridique. NEOGEST vous accompagne en gestion de patrimoine et pour la fiscalité de vos revenus immobiliers : demandez un devis.
Questions fréquentes
Environ 7,5 % à 8 % du prix. Pour 300 000 € dans un département à 5 %, comptez 23 809 € : 18 956 € de droits de mutation, 3 353 € d’émoluments TTC, 300 € de contribution de sécurité immobilière et environ 1 200 € de débours. Dans un département resté à 4,5 %, les droits tombent à 17 420 €.
Au 1er juin 2026, 89 départements appliquent 5 %, dont le Morbihan, Paris et toute l’Île-de-France. Restent à 4,5 % les Hautes-Alpes, les Alpes-Maritimes, l’Ardèche, la Charente, la Drôme, la Lozère, l’Oise, les Hautes-Pyrénées, la Saône-et-Loire, la Guadeloupe et Mayotte ; l’Indre est à 3,8 %. La hausse vaut pour les actes signés jusqu’au 31 mars 2028.
Oui, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant l’acte et que le bien devient votre résidence principale. Le taux départemental reste alors à 4,5 %, soit 1 536 € d’économie sur un achat de 300 000 €. En couple, chaque acquéreur doit remplir la condition pour sa part ; détenir une résidence secondaire ne fait pas perdre le bénéfice.
Oui. L’assujetti à la TVA qui s’engage dans l’acte à revendre le bien dans les 5 ans (article 1115 du code général des impôts) ne paie que la taxe de publicité foncière de 0,715 %, et non un droit fixe : 2 145 € au lieu de 18 956 € pour 300 000 €. Le délai est ramené à 2 ans pour les ventes par lots ouvrant un droit de préemption aux locataires. Sans revente à temps, les droits de droit commun sont dus avec l’intérêt de retard.
Un acquéreur assujetti à la TVA qui s’engage à construire, ou à rénover un bâtiment au point d’en faire un immeuble neuf, dans les 4 ans (article 1594-0 G du code général des impôts) ne paie qu’un droit fixe de 125 €. Le délai peut être prorogé chaque année sur demande ; l’achèvement se prouve par la déclaration d’achèvement des travaux. Un engagement de revendre peut être converti en engagement de construire avant son échéance.
Oui. Le mobilier listé et chiffré dans l’acte, à valeur réelle d’occasion, ne supporte pas les droits : 10 000 € de mobilier font économiser environ 738 € sur un achat de 300 000 € dans l’ancien. Les frais d’agence mis à la charge de l’acquéreur par le mandat sont aussi exclus de l’assiette. Une valeur de mobilier excessive peut être redressée par l’administration.
Un logement vendu par un professionnel moins de 5 ans après son achèvement, ou en VEFA, est soumis à la TVA, comprise dans le prix. Les droits de mutation sont remplacés par la taxe de publicité foncière de 0,715 % : pour 300 000 €, les frais tombent à 6 998 €, soit 2,33 % du prix. Le même régime s’applique aux terrains à bâtir vendus avec TVA.