Simulateur LMNP 2026 : micro-BIC ou régime réel, quel régime choisir ?
Vous louez un logement meublé en tant que loueur non professionnel (LMNP) ? Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, le micro-BIC est moins généreux pour les meublés de tourisme non classés (abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes), tandis que la location de longue durée, les meublés classés et les chambres d’hôtes gardent un abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € en 2026. Le régime réel, lui, permet de déduire vos charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier.
Ce simulateur calcule, pour vos loyers 2026, l’impôt sur le revenu au barème et les prélèvements sociaux (18,6 % depuis la hausse de la CSG) dans les deux régimes, et vous indique lequel est le plus favorable. Il vérifie aussi le seuil du loueur professionnel, la TVA, la CFE et vous alerte sur la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente.
Simulateur LMNP : micro-BIC ou régime réel
Paramètres 2026Amortissements
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Comment utiliser ce simulateur
Choisissez le type de location (longue durée, meublé de tourisme classé ou non, chambres d’hôtes) et indiquez les loyers encaissés sur l’année. Renseignez ensuite vos charges : intérêts d’emprunt, taxe foncière et autres frais (copropriété, gestion, assurance, CFE, comptabilité).
Dans « Amortissements », saisissez le prix du bien frais inclus, la part du terrain, qui ne s’amortit pas, le mobilier et les éventuels travaux. Ouvrez « Votre foyer fiscal » pour préciser votre situation et vos autres revenus : l’impôt est calculé à votre taux réel, avec quotient familial et décote.
Le bloc « TVA » sert si vous proposez des services para-hôteliers ou si vous investissez en résidence de services : le simulateur indique alors la TVA à facturer et celle que vous pouvez récupérer sur votre investissement.
Ce qu'il faut retenir
- Deux régimes : Micro-BIC avec abattement forfaitaire ou régime réel avec charges et amortissements : le réel l’emporte dès que vos déductions dépassent l’abattement.
- Abattements 2026 : 50 % jusqu’à 83 600 € (longue durée, tourisme classé, chambres d’hôtes), 30 % jusqu’à 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé.
- Amortissement : Il ne peut pas créer de déficit et se reporte sans limite, mais il est réintégré dans la plus-value lors d’une vente depuis le 15 février 2025.
- Seuils à surveiller : Statut professionnel au-delà de 23 000 € de recettes et de vos revenus d’activité ; TVA seulement avec 3 services para-hôteliers sur 4 ou en résidence de services.
Micro-BIC ou réel en LMNP : lequel coûte le moins en 2026 ?
Pour un meublé de longue durée loué 12 000 € par an, avec 5 200 € de charges et un bien de 200 000 €, le micro-BIC coûte 1 925 € d’impôt et de prélèvements sociaux. Au régime réel, les charges et l’amortissement ramènent le revenu imposable à 0 €, soit 0 € à payer en 2026.
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| Revenu imposable | 6 000 € | 0 € |
| Impôt sur le revenu | 809 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 1 116 € | 0 € |
| Total à payer | 1 925 € | 0 € |
Le bon régime dépend de vos charges, de votre emprunt et de vos projets de revente : un réel très favorable aujourd’hui peut alourdir la plus-value demain. Pour la TVA, lisez notre article TVA et LMNP : quand le loueur meublé doit-il facturer la TVA ? ; pour vos formalités, voyez quel code APE choisir en LMNP. Vous financez l’achat ? Testez le simulateur d’emprunt. NEOGEST tient votre comptabilité LMNP au réel, vous aide à déclarer vos revenus et à structurer votre patrimoine : demandez un devis.
Questions fréquentes
Pour les loyers 2026, le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 % pour la location meublée de longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond est de 15 000 € et l’abattement de 30 %, depuis la loi Le Meur. L’abattement ne peut pas être inférieur à 305 €.
Le réel l’emporte dès que vos charges déductibles (intérêts, taxe foncière, copropriété, gestion, assurance…) et vos amortissements dépassent l’abattement forfaitaire. Avec un emprunt, c’est presque toujours le cas : pour 12 000 € de loyers, 5 200 € de charges et un bien de 200 000 €, l’amortissement annuel d’environ 6 800 € ramène le revenu imposable à zéro, contre 6 000 € au micro-BIC.
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine de 1,4 point : les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, dès les revenus 2025. Les plus-values immobilières restent à 17,2 %.
Non. L’amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit : la part non déduite est reportée sans limite de durée sur les bénéfices futurs. Un déficit provenant des charges s’impute seulement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global.
Oui, depuis la loi de finances pour 2025 : pour les ventes conclues à partir du 15 février 2025, les amortissements du bien déduits au régime réel diminuent le prix d’acquisition et augmentent la plus-value, taxée à 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux avant abattements pour durée de détention. Les logements en résidence services pour étudiants, seniors ou personnes handicapées et en Ehpad sont exclus de cette réintégration.
En principe non : la location meublée d’habitation est exonérée de TVA. Elle devient taxable à 10 % si vous proposez au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, accueil) ou si vous louez à l’exploitant d’une résidence de services avec un bail commercial. La franchise s’applique jusqu’à 85 000 € de recettes avec services para-hôteliers ; en résidence de services avec bail commercial, le simulateur retient par prudence le seuil des prestations de services, 37 500 € (41 250 € majoré), et la qualification se valide avec le cabinet. Renoncer à la franchise permet de récupérer la TVA payée à l’achat, sous engagement de 20 ans. Détails dans notre article TVA et LMNP.
Vous êtes LMP si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi les revenus d’activité de votre foyer (salaires, bénéfices professionnels). Sinon, vous restez LMNP. La CFE est due dans les deux cas dès la deuxième année, sauf si vos recettes ne dépassent pas 5 000 €. Pour l’immatriculation, voyez notre article sur le code APE en LMNP.