Simulateur de valorisation d’un hôtel 2026 : murs et fonds
Vous envisagez de céder ou d’acheter un hôtel ? Ce simulateur estime une fourchette de valeur pour le fonds de commerce seul, les murs seuls ou l’ensemble murs et fonds, à partir de votre chiffre d’affaires hébergement, de votre excédent brut d’exploitation (EBE), de votre loyer, de la catégorie et de la localisation de l’établissement.
Il croise les méthodes d’usage de la profession : pourcentage du chiffre d’affaires, multiple d’EBE, loyer soutenable capitalisé à un taux de rendement. Les coefficients retenus sont des ordres de grandeur prudents tirés de la presse professionnelle et des études de marché 2025-2026 : ils donnent un premier repère avant une évaluation sur dossier.
Simulateur : valorisation d’un hôtel, murs et fonds
Repères 2026Taux d’occupation et prix moyen (facultatif)
Comment sont calculées ces valeurs
Comment utiliser ce simulateur
Choisissez d’abord ce que vous valorisez : le fonds seul si l’exploitant est locataire des murs, les murs seuls si vous vendez l’immeuble, ou murs et fonds si le propriétaire exploite lui-même. Indiquez ensuite le nombre de chambres, la catégorie, la localisation et les chiffres d’affaires hors taxe.
Saisissez l’EBE retraité, moyenne des trois derniers exercices avec une rémunération normale du dirigeant, ou laissez le simulateur le calculer à partir de vos frais de personnel, charges externes et taxes. Pour le fonds seul, l’EBE s’entend après loyer ; pour murs et fonds, sans loyer.
Ajoutez les travaux à prévoir, qu’un acquéreur déduira du prix, et, si vous les connaissez, le taux d’occupation et le prix moyen pour contrôler la cohérence du chiffre d’affaires. Le simulateur affiche la fourchette de chaque méthode, la valeur retenue, les ratios clés et des alertes.
Ce qu'il faut retenir
- Deux valeurs distinctes : Le fonds se valorise sur l’exploitation (CA, EBE), les murs sur le loyer qu’ils peuvent porter, capitalisé à un taux de rendement.
- L’EBE fait le prix : Les pourcentages du CA ne sont qu’un repère : c’est l’EBE retraité qui permet à un acquéreur de financer son achat.
- Le loyer pèse doublement : Un loyer au-delà de 25 % du CA hébergement réduit l’EBE et donc la valeur du fonds, et n’est pas pérenne pour les murs.
- Paris à part : Les coefficients parisiens (200 à 300 % du CA hébergement) et les taux de rendement plus bas (4,75 à 6 %, contre 6 à 10 % ailleurs) n’ont rien de commun avec le reste de la France.
Combien vaut le fonds d’un hôtel 3 étoiles de 25 chambres ?
Dans une grande métropole régionale, avec 750 000 € de CA hébergement et 180 000 € d’EBE après loyer, le fonds vaut environ 1 151 000 €. La fourchette va de 1 014 000 € à 1 288 000 €, soit environ 46 000 € par chambre.
| Méthode | Valeur médiane |
|---|---|
| 102,5 % à 127,5 % du CA hébergement | 862 500 € |
| 7 à 9 fois l’EBE après loyer | 1 440 000 € |
| Valeur retenue (moyenne) | 1 151 250 € |
| Valeur par chambre | 46 050 € |
Une valorisation sérieuse d’hôtel repose sur des comptes retraités, une lecture attentive du bail et un état précis de l’immeuble. Avant d’acheter, appuyez-vous sur notre checklist d’audit comptable et financier, préparez votre business plan d’hôtel et testez votre financement avec le simulateur d’emprunt. Pour mesurer la performance de l’exploitation, utilisez aussi notre outil rentabilité hôtel et notre page taux d’occupation et rentabilité. NEOGEST accompagne les hôtels à Paris et en région, de l’achat à la cession : demandez un devis.
Questions fréquentes
On croise en général deux méthodes : un pourcentage du chiffre d’affaires HT, de l’ordre de 200 à 300 % à Paris et de 50 à 150 % ailleurs selon la localisation, et un multiple de l’EBE retraité après loyer, de 4 à 15 fois selon l’emplacement et la catégorie. Ce sont des ordres de grandeur d’usage : c’est la rentabilité réelle, après loyer, qui fixe le prix finançable.
On capitalise le loyer : valeur = loyer annuel ÷ taux de rendement. Le loyer retenu est le loyer soutenable, estimé par la méthode hôtelière à environ 12 à 15 % du CA hébergement pour un 5 étoiles, 15 à 18 % pour un 3 ou 4 étoiles et 18 à 21 % pour un 1 ou 2 étoiles. Les taux de rendement retenus vont de 4,75 à 6 % à Paris et de 6 à 10 % ailleurs, selon la localisation et la catégorie.
Les taux d’usage de la méthode hôtelière se situent entre 12 % et 21 % du CA hébergement selon la catégorie, jusqu’à 25 % pour des hôtels modestes en situation secondaire. Au-delà de 25 %, le loyer pèse lourdement sur l’EBE : c’est le seuil d’alerte retenu par le simulateur.
Sur les transactions murs et fonds du 1er semestre 2026 suivies par un grand conseil en immobilier, le prix moyen ressort à environ 226 000 € par chambre en régions et 291 000 € dans le Grand Paris hors opération exceptionnelle. Ces opérations sont surtout institutionnelles : un petit hôtel indépendant se négocie souvent bien en dessous.
C’est l’EBE comptable corrigé pour refléter ce que gagnerait un repreneur : éléments exceptionnels exclus, rémunération du dirigeant ramenée au coût d’un salarié remplaçant, charges omises ou excessives réintégrées. On retient généralement la moyenne des trois derniers exercices.
Oui. Un acquéreur déduit le coût des rénovations et des mises aux normes (sécurité incendie, accessibilité) qu’il devra financer. Le simulateur les retranche de la valeur et alerte au-delà de 30 % de la valeur avant travaux : un chiffrage sur devis est alors indispensable.
Non. Les coefficients sont des ordres de grandeur d’usage relevés dans des sources professionnelles, retenus dans une fourchette prudente. Ils ne remplacent ni une expertise immobilière, ni l’analyse des comptes, du bail et de l’état de l’immeuble.