Simulateur plus-value immobilière 2026 : impôt, abattements et comparaison IR ou IS
Vous vendez un appartement, une maison, un local ou un terrain en 2026 ? L’impôt sur la plus-value dépend d’abord de la nature du vendeur. Un particulier, une indivision ou une SCI à l’impôt sur le revenu relèvent des plus-values des particuliers : impôt de 19 %, prélèvements sociaux de 17,2 %, abattements pour durée de détention et exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une SCI à l’IS, une SAS ou une SARL calcule au contraire une plus-value professionnelle sur la valeur nette comptable, sans aucun abattement.
Ce simulateur calcule l’impôt total et le net de vente dans les trois cas : particulier ou SCI à l’IR, société à l’IS (avec la remontée des dividendes aux associés), entreprise individuelle ou société à l’IR qui détient le bien à son actif. Il applique les forfaits de 7,5 % et 15 %, la surtaxe au-delà de 50 000 €, la réintégration des amortissements en LMNP et les principales exonérations, et compare la vente en direct avec la vente par une société à l’IS.
Simulateur : plus-value immobilière
Paramètres 2026Exonérations possibles
Amortissements du bien en société
Comment utiliser ce simulateur
Choisissez d’abord qui vend : un particulier (ou une SCI à l’IR, en indiquant votre quote-part), une société à l’IS, ou une entreprise à l’IR qui a inscrit le bien à son actif. Renseignez le prix de vente, les frais de vente, le prix et la date d’achat, puis la date de vente : la durée de détention est comptée en années révolues.
Pour un particulier, gardez les forfaits de 7,5 % (frais d’achat) et 15 % (travaux, au-delà de 5 ans de détention) ou saisissez vos montants réels s’ils sont plus élevés. En LMNP, indiquez les amortissements déduits. Ouvrez « Exonérations possibles » si vous vendez votre premier logement autre que votre résidence principale pour en acheter une.
En société ou en entreprise, ouvrez « Amortissements du bien » : part du terrain, durée d’amortissement ou montant déjà pratiqué. Le simulateur affiche alors la valeur nette comptable, l’impôt dû, le net en poche et, pour l’IS, le prélèvement de 31,4 % sur les dividendes distribués.
Ce qu'il faut retenir
- La nature du vendeur : Particulier et SCI à l’IR : régime des particuliers avec abattements. Société à l’IS : plus-value sur la valeur nette comptable, sans abattement.
- Deux abattements : Impôt : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e. Prélèvements sociaux : 1,65 %, 1,60 % puis 9 % par an jusqu’à 30 ans.
- Taux 2026 : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux : la hausse de la CSG à 18,6 % ne vise pas les plus-values immobilières des particuliers.
- LMNP et surtaxe : Les amortissements déduits sont réintégrés depuis le 15 février 2025. Surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Combien d’impôt sur une plus-value immobilière après 10 ans en 2026 ?
Pour un bien acheté 200 000 € en juin 2016 et revendu 300 000 € en novembre 2026, avec les forfaits de 7,5 % et 15 %, la plus-value brute est de 55 000 €. Après 30 % d’abattement pour l’impôt et 8,25 % pour les prélèvements sociaux, l’impôt total atteint 15 995 €, soit un net de vente de 284 005 €.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Plus-value brute | 55 000 € |
| Impôt sur le revenu (19 % sur 38 500 €) | 7 315 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 % sur 50 463 €) | 8 680 € |
| Impôt total | 15 995 € |
Le meilleur moment et la meilleure structure pour vendre se préparent : une année de détention de plus, des factures de travaux retrouvées ou un remploi bien calibré peuvent réduire nettement l’impôt. Pour une location meublée, vérifiez d’abord l’effet de vos amortissements avec notre simulateur LMNP micro-BIC ou réel et notre article TVA et LMNP. Vous hésitez entre SCI à l’IR et SCI à l’IS, ou vous financez un nouvel achat ? Consultez notre offre de gestion de patrimoine, le simulateur d’emprunt et le simulateur de choix de la forme juridique. Pour la déclaration de vos revenus, notre aide à la déclaration démarre à 500 € HT. Un projet précis ? Demandez un devis.
Questions fréquentes
La plus-value brute est égale au prix de vente, diminué des frais de vente, moins le prix d’achat majoré des frais d’achat (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (réels ou forfait de 15 % après 5 ans de détention). Elle est ensuite réduite par deux abattements pour durée de détention, puis imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une surtaxe au-delà de 50 000 €.
Pour l’impôt sur le revenu : 6 % par année de la 6e à la 21e, puis 4 % la 22e, soit une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an, soit une exonération totale après 30 ans. Après 10 ans révolus, l’abattement atteint 30 % pour l’impôt et 8,25 % pour les prélèvements sociaux.
Non. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 porte la CSG sur la plupart des revenus du capital à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux, mais les plus-values immobilières des particuliers, les revenus fonciers et l’assurance-vie en sont exclus. Les plus-values immobilières restent donc à 17,2 % en 2026. Les dividendes, eux, passent à 31,4 % au prélèvement forfaitaire unique.
À la vente, la SCI à l’IR suit les règles des particuliers et profite des abattements. La SCI à l’IS calcule la plus-value sur la valeur nette comptable, donc après déduction des amortissements, sans abattement : impôt de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, et 31,4 % de plus si le gain est distribué. Dans notre exemple à 10 ans, l’impôt total est de 15 995 € en direct contre 67 347 € par une société à l’IS, dividendes compris.
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel diminuent le prix d’achat retenu, ce qui augmente la plus-value, y compris pour les amortissements des années antérieures. Le mobilier et les amortissements simplement reportés ne sont pas concernés, et les résidences de services (étudiants, seniors, Ehpad) échappent à cette réintégration. La plus-value reste ensuite soumise aux abattements et aux taux des particuliers.
Principaux cas : la vente de votre résidence principale, la vente d’un bien de 15 000 € ou moins (par vendeur), la première vente d’un logement autre que votre résidence principale si vous réinvestissez le prix dans votre résidence principale sous 24 mois sans en avoir été propriétaire dans les 4 années précédentes (exonération à proportion du prix réinvesti), certains retraités et invalides aux revenus modestes, et la détention de plus de 30 ans.
Elle s’applique lorsque la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, après abattement, dépasse 50 000 € par vendeur, sauf pour les terrains à bâtir. Son taux va de 2 % à 6 % de la totalité de la plus-value, avec un lissage entre les tranches : pour 55 000 €, elle est de 850 € ; pour 134 850 €, de 4 046 € (3 %).